La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha actualizado el modo de acreditar ante notario la constitución de las garantías del seguro decenal de la edificación, y admite que el certificado de la entidad aseguradora llegue firmado electrónicamente. El cambio es de forma documental y no de régimen. La garantía sigue siendo obligatoria, los supuestos en que la ley la exige no varían y el notario y el registrador conservan su deber de comprobación. La regulación se recoge en la Instrucción de 29 de septiembre de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, dictada en relación con la Instrucción de 11 de septiembre de 2000 y firmada por la directora general, María Ester Pérez Jerez. Se ha publicado en la Sección I del BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026.
Impacto práctico
La instrucción se dirige a los promotores que otorgan la escritura de declaración de obra nueva terminada, a las entidades aseguradoras que expiden el certificado de garantías y a los notarios y registradores que han de comprobarlo, y su finalidad es permitir que esa comprobación recaiga sobre un documento electrónico. En consecuencia, el certificado del seguro de daños materiales —el seguro decenal— puede remitirse directamente a la notaría por vía telemática y, una vez testimoniado en la escritura, acceder al Registro de la Propiedad por la aplicación de la sede electrónica del Colegio de Registradores. La instrucción no exime de constituir el seguro, no reduce su cobertura ni su plazo y no autoriza a inscribir una obra nueva terminada sin esa acreditación.
La garantía del artículo 20.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación
El artículo 20.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, es una de las piezas más características de la seguridad jurídica preventiva española. Su mecanismo convierte al notario en el filtro que hace efectiva una garantía de origen civil. El precepto impide autorizar escrituras públicas de declaración de obra nueva terminada, e impide inscribirlas, si no se acredita la constitución de las garantías del artículo 19 de la misma ley. Entre ellas está el seguro de daños materiales que cubre durante diez años los defectos que afecten a la cimentación, a los soportes, a las vigas, a los forjados, a los muros de carga o a los demás elementos estructurales.
El mecanismo descansa, por tanto, en el certificado que la aseguradora expide y, cuando procede, en el suplemento de entrada en vigor de la póliza. De modo que la instrucción no regula la garantía, sino cómo ese documento llega al responsable de comprobarla.
El precedente de 2000 y la razón del cambio
La Instrucción de 11 de septiembre de 2000, de la entonces Dirección General de los Registros y del Notariado, resolvió una consulta de la Dirección General de Seguros y fijó la forma de acreditación que ha regido durante veintiséis años. Aquella instrucción se escribió para un documento en papel y con firma manuscrita, que era lo que existía.
La instrucción de 2026 parte de una premisa que la práctica aseguradora ya había incorporado. La firma electrónica cualificada produce el mismo efecto jurídico que la manuscrita. Así resulta del Reglamento (UE) n.º 910/2014 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 23 de julio de 2014, relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior, al que la propia instrucción se refiere por su denominación común. De ahí que su apartado primero reitere la instrucción de 2000 y aclare que la documentación del seguro decenal, sea el certificado de garantías o el suplemento de entrada en vigor, puede estar firmada digitalmente.
Requisitos del certificado electrónico
El apartado segundo concentra el contenido técnico y determina qué documento se admite y cuál no. Exige tres cosas acumulativas. La primera, que el documento incorpore un código seguro de verificación o un código QR, situado en el lateral o al pie, que permita contrastar su autenticidad contra el emisor. La segunda, que se conserve íntegro el formato del documento firmado, sin conversiones que desprendan la firma de su contenido. Y la tercera, que la firma del representante de la entidad aseguradora se base en un certificado cualificado expedido por un prestador cualificado de servicios de confianza.
Ninguno de los tres requisitos añade una formalidad nueva al contrato de seguro. Lo que hacen es trasladar al soporte electrónico las dos cosas que el papel ofrecía de forma natural, la identificación del firmante y la integridad del documento, de modo que el notario pueda formar el juicio que el artículo 20.1 le exige sin dirigirse a la aseguradora.
La remisión al notario y el testimonio
El apartado tercero resuelve el trayecto del documento. El certificado electrónico se remite directamente al notario por vía electrónica, a los efectos de autorizar la escritura de declaración de obra nueva terminada. La remisión directa desde la aseguradora, y no a través del promotor, es la regla que cierra el círculo de la comprobación, porque elimina el eslabón en el que un documento puede alterarse entre su emisión y su presentación.
El apartado cuarto regula lo que ocurre después. Una vez testimoniado el certificado en la escritura, el testimonio notarial sirve de acreditación ante el Registro de la Propiedad, y la documentación puede remitirse mediante la aplicación de la sede electrónica del Colegio de Registradores. El registrador no recibe así un documento distinto del que el notario tuvo a la vista, sino el mismo documento con el testimonio que lo incorpora al instrumento público.
Alcance y límites de una instrucción
La instrucción no deroga la de 2000. La reitera y la completa, de modo que la acreditación en papel sigue siendo válida y el documento electrónico se añade como alternativa. Y no establece un régimen transitorio ni una fecha de aplicación diferida, por lo que opera desde su publicación sobre las escrituras que se autoricen a partir de ahora, sin afectar a las ya otorgadas.
El boletín del día no contiene resoluciones de la Dirección General sobre recursos contra calificaciones registrales, ausencia que se repite por decimosexta edición consecutiva. La instrucción publicada en la Sección I llega, por tanto, a un terreno que lleva tres semanas sin producción propia del centro directivo. Y lo hace en la materia en que la intervención del fedatario público tiene un efecto patrimonial más directo sobre el adquirente de vivienda nueva: la garantía que podrá reclamar si aparece un defecto estructural dentro de los diez años siguientes a la recepción de la obra.
La Dirección General no ha fijado un plazo de adaptación para las entidades aseguradoras, de modo que corresponde a cada una decidir cuándo emite el certificado en formato electrónico con los requisitos exigidos. El marco en el que la decisión se inserta no lo ha definido este centro directivo, sino el legislador de 1999 al convertir la fe pública notarial y registral en el instrumento de control de una garantía que protege a quien compra una vivienda sin intervenir en su construcción.
