El Consejo de Ministros ha aprobado dos nuevos reales decretos-leyes en materia de vivienda apenas cuatro días después de que el Congreso derogara los textos anteriores. El Real Decreto-ley 29/2026, de protección de la función social de la vivienda y ampliación de la oferta asequible, sustituye al Real Decreto-ley 26/2026; y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre estabilidad de los contratos de arrendamiento, reproduce con modificaciones el contenido del Real Decreto-ley 27/2026.
No se trata, desde el punto de vista jurídico, de una reviviscencia de las disposiciones rechazadas. Los reales decretos-leyes 26/2026 y 27/2026 quedaron derogados tras las votaciones celebradas el 2 de octubre y los nuevos textos constituyen normas autónomas, con numeración, promulgación, entrada en vigor y procedimiento de convalidación propios. La reiteración de buena parte del contenido no elimina, además, la exigencia constitucional de que siga concurriendo una situación de “extraordinaria y urgente necesidad”, presupuesto que podrá ser objeto de control por el Tribunal Constitucional.
Primer decreto
La norma de mayor extensión y la que tiene más posibilidades de ser aprobada por la Diputación Permanente, el Real Decreto-ley 29/2026, conserva la arquitectura del decreto anterior: restricciones a determinadas adquisiciones especulativas, suspensión de desahucios de personas vulnerables, regulación de los alquileres de temporada y por habitaciones, límites extraordinarios a las actualizaciones de renta, incentivos fiscales y mecanismos de financiación de vivienda asequible. Sin embargo, incorpora modificaciones relevantes.
La limitación de determinadas compras de vivienda, que el decreto rechazado extendía hasta el 31 de diciembre de 2028, se prolonga ahora hasta el 31 de diciembre de 2030. También se redefine su ámbito subjetivo. La restricción alcanza a las entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por debajo de su valor de tasación, a las personas jurídicas que tengan la condición de gran tenedor y a las sociedades de su grupo o que actúen por su cuenta. En las adquisiciones onerosas, opera cuando la contraprestación total efectiva sea inferior al 70% del valor de mercado ajustado, que deberá determinarse en la fecha del acuerdo vinculante mediante una tasación independiente emitida por una sociedad homologada e inscrita en el Banco de España. La excepción para viviendas destinadas a alquiler asequible o social eleva, además, de cinco a siete años el periodo mínimo de afectación exigido.
Una de las novedades más significativas afecta a los desahucios por impago de arrendatarios vulnerables. La Administración competente dispone de dos meses para proporcionar una alternativa habitacional o pagar al propietario las cantidades reclamadas y devengadas, incluidas las costas procesales. Si deja transcurrir ese plazo sin cumplir ninguna de las dos obligaciones, el nuevo texto establece su subrogación automática en la posición deudora del inquilino. En ese supuesto no procederá el lanzamiento y el contrato continuará vigente hasta su expiración mientras persista la vulnerabilidad. El decreto derogado mantenía la suspensión hasta que la Administración actuara, pero no articulaba con la misma precisión esa sustitución automática del deudor.
El nuevo decreto añade asimismo obligaciones de transparencia que no figuraban en el texto rechazado. Los anuncios y ofertas de alquiler deberán informar, cuando proceda, del índice estatal de referencia, del límite legal aplicable a la renta, de los parámetros utilizados para determinarlo, del identificador de la vivienda y de la condición de gran tenedor del arrendador.
También se concretan recursos económicos que el decreto anterior se limitaba a crear o remitía a posteriores decisiones. La línea del Instituto de Crédito Oficial “Tu primer hogar” recibe un crédito extraordinario de 10.000 millones de euros y podrá cubrir hasta 50.000 euros por préstamo, sin límite de edad para los beneficiarios. El Fondo de Vivienda de Impacto Social queda dotado inicialmente con 400 millones. Se mantienen, entre otras medidas, la prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados alquileres que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028 y el límite temporal a las actualizaciones de renta: congelación cuando la renta ya supere el índice de referencia y un máximo del 2% en los restantes casos, salvo acuerdo inferior.
Segundo decreto
El Real Decreto-ley 28/2026, que no tiene garantizada su aprobación por la Diputación Permanente, vuelve a modificar el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Su regla central coincide con la del decreto derogado: transcurrida la duración mínima del contrato —cinco años, o siete cuando el arrendador sea una persona jurídica—, la falta de denuncia da lugar a prórrogas tácitas y obligatorias por nuevos periodos de cinco o siete años. El arrendador deberá comunicar su voluntad de no renovar con seis meses de antelación y el arrendatario con dos.
Cuando sea el propietario quien impida la prórroga sin que concurra una de las causas legales, deberá indemnizar al inquilino. El nuevo texto mejora la precisión del cálculo: se abonará el mayor importe entre doce mensualidades calculadas conforme al valor superior del rango individualizado del sistema estatal de referencia y una mensualidad, calculada con ese mismo valor, por cada año de residencia. Si no existe un valor individualizado, se utilizará la renta vigente. El decreto rechazado se refería de manera más abierta a doce mensualidades de una vivienda análoga y ordenaba utilizar el índice “siempre que ello fuera posible”.
La nueva redacción suprime, además, la cláusula abierta que permitía excluir la indemnización por cualquier otra circunstancia justificada que hiciera prevalecer los intereses de un arrendador vulnerable. Las excepciones pasan a estar tasadas: necesidad de la vivienda por el propietario persona física o determinados familiares, falta de ocupación continuada por el arrendatario, disponibilidad de otra vivienda en el municipio, firma de un nuevo contrato o rechazo de una oferta que cumpla los requisitos legales. Para oponerse a la prórroga extraordinaria de hasta tres años en zonas tensionadas por necesidad familiar, el nuevo decreto reduce el parentesco del segundo al primer grado.
El régimen transitorio también se ajusta. Las comunicaciones de no renovación realizadas válidamente antes de la publicación del nuevo decreto conservan su eficacia y no generan indemnización, aunque después se aplique una prórroga extraordinaria. Los contratos que se encuentren en tácita reconducción quedarán sometidos al nuevo artículo 10 desde el primer vencimiento posterior a su entrada en vigor, sin el periodo de espera de cuatro meses previsto en el decreto derogado.
Dos normas con calendarios distintos
Las dos normas siguen calendarios distintos. El Real Decreto-ley 29/2026 entra en vigor el 8 de octubre, al día siguiente de su publicación en el BOE, sin perjuicio de las fechas específicas y del desarrollo reglamentario que requieren algunas medidas. Sus disposiciones producen, por tanto, efectos antes de que se pronuncie el órgano parlamentario de control.
El Real Decreto-ley 28/2026, por el contrario, retrasa expresamente su entrada en vigor hasta el 15 de noviembre. La reforma de las prórrogas de los alquileres no será aplicable hasta esa fecha, aunque la disposición transitoria toma como referencia la publicación para preservar las comunicaciones de no renovación anteriores. El aplazamiento sitúa la entrada en vigor después del plazo constitucional de control: si el decreto es derogado, no llegará a desplegar su régimen sustantivo; si es convalidado, comenzará a aplicarse el 15 de noviembre.
Al estar disueltas las Cortes, la decisión corresponde a la Diputación Permanente del Congreso, que asume las facultades previstas en los artículos 78 y 86 de la Constitución. Conforme al artículo 151 del Reglamento del Congreso, cada real decreto-ley deberá someterse por separado a un debate y una votación de totalidad antes de que transcurran los treinta días siguientes a su promulgación. Como ambos están fechados el 6 de octubre, la Diputación Permanente tendrá que pronunciarse en los primeros días de noviembre y, en todo caso, antes de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 28/2026.
Los votos afirmativos se computarán a favor de la convalidación y los negativos a favor de la derogación. La decisión se adopta por mayoría simple de los miembros presentes y no interviene el Senado. Si son convalidados, los decretos conservarán su vigencia en los términos previstos en cada uno de ellos y la Diputación Permanente podrá acordar su tramitación posterior como proyectos de ley por el procedimiento de urgencia. Si son rechazados, quedarán derogados y el acuerdo deberá publicarse en el BOE. La diferencia práctica es sustancial: el Real Decreto-ley 29/2026 habrá estado vigente durante el periodo comprendido entre el 8 de octubre y la eventual derogación, mientras que el Real Decreto-ley 28/2026 no llegará a entrar en vigor si la Diputación Permanente lo rechaza dentro del plazo constitucional.
