La publicación este miércoles en el Boletín Oficial del Estado del Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, permite conocer por fin el alcance jurídico de una reforma de vivienda que el Gobierno presentó un día antes sin que la propia ministra competente pareciera disponer de su redacción definitiva. El texto ocupa 96 páginas, modifica un amplio número de leyes civiles, procesales, tributarias, financieras y patrimoniales y entrará en vigor este jueves, salvo las medidas para las que se establece expresamente otra fecha.
La rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros dejó una imagen difícilmente compatible con la seguridad y precisión exigibles en la aprobación de una norma con rango de ley. Preguntada por el contenido de los dos decretos, la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, admitió: «Tengo un cacao». También reconoció que debía «revisar la última versión» y que no la tenía delante, después de explicar que los textos habían seguido negociándose hasta las últimas horas. Rodríguez llegó a pedir a los periodistas que esperasen a disponer de los documentos definitivos para poder resolver las dudas sobre unas normas que, formalmente, el Consejo de Ministros acababa de aprobar.
Exposición de motivos
El BOE no despeja por completo ese «cacao». La ironía de la exposición de motivos resulta difícil de disimular: el Gobierno culpa a una legislación franquista, «machista y retrógrada», de haber expulsado a Mari Carmen de su casa, cuando fue precisamente el régimen de renta antigua y prórroga forzosa nacido bajo esa legislación el que le permitió permanecer en ella durante siete décadas, en unas condiciones hoy inimaginables en el mercado del alquiler. Quizá convendría reconocer que el problema no fue que aquella normativa la mantuviera 70 años en la vivienda, sino que las administraciones actuales fueron incapaces de ofrecerle una alternativa digna cuando aquella protección se agotó.
La exposición de motivos contiene además referencias cruzadas equivocadas: atribuye la prórroga extraordinaria de los alquileres a la disposición final tercera, cuando se encuentra en la quinta, y presenta como disposiciones finales novena y décima las relativas a los títulos competenciales y a la entrada en vigor, pese a que estas son realmente la décima y la undécima. En otro pasaje se reproduce de manera defectuosa y redundante el título de la propia norma. Son errores que previsiblemente exigirán una corrección oficial y que, aunque no anulan por sí mismos el articulado, evidencian la precipitación con la que se cerró una reforma que afecta directamente a contratos privados, procedimientos judiciales y obligaciones fiscales.
«Fondos buitre»
La primera medida se ha presentado políticamente como una prohibición de que los «fondos buitre» compren vivienda. Sin embargo, el artículo 1 no define esa categoría ni prohíbe con carácter general sus adquisiciones. Hasta el 31 de diciembre de 2028 impide que cualquier entidad, con o sin personalidad jurídica, cuyo objeto incluya la adquisición de inmuebles compre —o reciba gratuitamente— una vivienda por debajo del 70% de su valor de tasación de mercado. La restricción alcanza tanto a viviendas usadas como a inmuebles terminados sobre suelo residencial que reúnan los requisitos para obtener la cédula de habitabilidad.
Quedan exceptuadas las adquisiciones destinadas durante al menos cinco años a vivienda habitual asequible o social, las residencias sociosanitarias, los alojamientos para personas vulnerables promovidos por entidades del tercer sector y las viviendas para víctimas de violencia de género. También quedan fuera las entidades adheridas a un código de buenas prácticas, el sector público de vivienda, las operaciones escrituradas antes de la entrada en vigor y las adquisiciones derivadas de ejecuciones judiciales o hipotecarias.
La fórmula suscita problemas inmediatos. El precepto utiliza como criterio el objeto social del comprador, por lo que puede alcanzar a sociedades que difícilmente encajarían en el concepto político de «fondo buitre» y, al mismo tiempo, dejar fuera determinadas estructuras indirectas. Tampoco aclara quién debe aportar la tasación, cuál debe ser su fecha ni cómo se resuelven las discrepancias sobre el valor de mercado. Más grave es que el artículo no establece expresamente si una compra contraria a la prohibición será nula, anulable, no inscribible o simplemente susceptible de sanción, ni contiene un régimen sancionador específico. Notarios, registradores y tribunales tendrán que determinar las consecuencias civiles y registrales de una prohibición formulada sin una respuesta jurídica completa.
Régimen de los desahucios
El segundo gran bloque modifica el régimen de los desahucios. Hasta finales de 2030, los tribunales deberán suspender los procedimientos contra personas vulnerables sin alternativa habitacional cuando la demandante sea una entidad dedicada a adquirir inmuebles o carteras hipotecarias impagadas por un precio «claramente inferior» a su tasación con la finalidad de eludir la función social de la vivienda o maximizar la rentabilidad mediante rentas, reventas o usos no residenciales. La suspensión puede acordarse incluso cuando exista sentencia firme o resolución de lanzamiento, siempre que el desalojo no se haya ejecutado.
La definición resulta jurídicamente problemática porque combina conceptos indeterminados —precio «claramente inferior», rentas «desproporcionadas»— con una finalidad subjetiva que deberá ser probada en cada proceso. A diferencia del régimen aplicable a los demás propietarios, para estas entidades no se fija un límite máximo de tres años ni una compensación. La propia exposición de motivos califica la suspensión como indefinida mientras subsistan sus causas, aunque la habilitación temporal del mecanismo termina el 31 de diciembre de 2030. La medida puede generar controversias desde la perspectiva de la tutela judicial efectiva del artículo 24 de la Constitución y del equilibrio entre la función social y el contenido patrimonial del derecho de propiedad reconocido por su artículo 33.
Para los demás demandantes, la suspensión se revisará cada doce meses y tendrá una duración máxima de tres años. Se levantará si desaparece la vulnerabilidad, se ofrece una alternativa adecuada o esta se rechaza sin justificación. Las personas físicas y las entidades dedicadas al alquiler habitual asequible o social podrán recibir de la Administración competente una compensación equivalente, como máximo, a la renta contractual no percibida y a los suministros impagados. No se indemnizarán daños morales ni un hipotético lucro cesante. Además, la vulnerabilidad del inquilino no prevalecerá cuando el propietario sea una persona física con dos viviendas o menos.
La reforma procesal va todavía más lejos al incorporar a la Ley de Enjuiciamiento Civil una «enervación extraordinaria». Cuando el arrendatario vulnerable no disponga de alternativa habitacional, la comunidad autónoma contará con dos meses para proporcionársela o para pagar al propietario, o consignar judicialmente, todas las rentas y cantidades adeudadas. El pago extinguirá el proceso y mantendrá vigente el contrato. Si la Administración no actúa dentro del plazo, quedará automáticamente subrogada en la posición deudora del inquilino y no podrá practicarse el lanzamiento mientras continúe la vulnerabilidad y el contrato no haya expirado. El Estado promete compensar a las comunidades autónomas por el coste, pero no por los intereses derivados de su retraso.
Obligación de gasto para las autonomías
Esta construcción traslada a las administraciones autonómicas una obligación de gasto vinculada a miles de procedimientos privados y abre interrogantes competenciales y presupuestarios. El Gobierno invoca su competencia exclusiva sobre legislación procesal, mientras que la provisión de vivienda y servicios sociales corresponde esencialmente a las comunidades autónomas. Aunque la norma prevé financiación estatal, no concreta su instrumentación general, los procedimientos de reembolso ni el tratamiento de las controversias sobre cantidades. También será discutible la aplicación del mecanismo a ejecuciones ya iniciadas y a resoluciones dictadas antes de su entrada en vigor, extensión que la disposición transitoria segunda admite siempre que el lanzamiento no se haya consumado.
Ley de Arrendamientos Urbanos
En materia de arrendamientos, el decreto reforma profundamente la Ley de Arrendamientos Urbanos. El alquiler temporal deberá responder a una causa real y acreditable de desplazamiento del inquilino, que habrá de figurar expresamente en el contrato, y será el arrendador quien soporte la carga de probarla. Su duración deberá superar los 31 días y, como regla general, no podrá exceder de doce meses. Si supera ese plazo sin causa justificada o se encadenan más de dos contratos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se considerará alquiler habitual, con efectos desde su formalización.
La norma incluye también el alquiler de habitaciones. La suma de las rentas parciales no podrá superar el alquiler de la vivienda completa y, en zonas tensionadas, quedará sometida a los límites del artículo 17 de la LAU. Se restringe la repercusión de gastos, se limitan las garantías adicionales, se refuerzan las obligaciones de conservación y se protege el derecho de adquisición preferente del inquilino en determinadas ventas conjuntas. Los contratos temporales anteriores continuarán bajo su régimen previo hasta el vencimiento pactado, pero su renovación ya quedará sometida a la nueva regulación.
A ello se añade una prórroga extraordinaria de hasta dos años para contratos de vivienda habitual vigentes cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028 o que lleguen al final de sus prórrogas tácitas o de la tácita reconducción del Código Civil. Deberá solicitarla el inquilino, que tendrá que encontrarse al corriente de pago y haber abonado puntualmente las ocho mensualidades anteriores. El propietario estará obligado a aceptarla, salvo acuerdo distinto, celebración de un nuevo contrato o necesidad real y acreditada de ocupar la vivienda para sí o para familiares. Tampoco se aplicará si las partes pactan un nuevo alquiler con una rebaja mínima del 5%.
Hasta el 31 de diciembre de 2027 se introduce además un límite extraordinario a la actualización anual: si la renta ya supera el máximo del sistema estatal de referencia, no podrá incrementarse; en los restantes casos prevalecerá el pacto y, a falta de acuerdo, la subida no podrá exceder del 2%. La aplicación de estas reglas a contratos en vigor constituye una retroactividad impropia —la norma actúa sobre efectos futuros de relaciones nacidas anteriormente— que no está constitucionalmente prohibida de manera automática, pero que deberá superar el juicio de proporcionalidad y seguridad jurídica del artículo 9.3 de la Constitución.
Paquete fiscal
El paquete fiscal es igualmente extenso. La reducción en el IRPF por rendimientos del alquiler se hace depender de la rebaja o subida aplicada respecto del contrato anterior, con porcentajes que pueden llegar al 100% cuando se mantenga al inquilino o se ofrezca una renta inferior al índice de referencia. Las reducciones disminuyen progresivamente hasta el 15% cuando se eleva el alquiler. Se crea asimismo una deducción estatal del 10% para inquilinos con bases imponibles inferiores a 33.007,20 euros, con una base máxima de 11.630 euros y determinadas restricciones patrimoniales.
También se eximen, con límites, las ganancias obtenidas al vender viviendas vacías al sector público para destinarlas a alquiler social; se somete al tipo reducido del IVA el alquiler turístico de hasta 30 noches a partir del 1 de diciembre; se aplica el tipo superreducido del 4% a determinadas viviendas protegidas permanentes; y se permite a los ayuntamientos de zonas tensionadas imponer un recargo del IBI de hasta el 50% a viviendas turísticas, que puede alcanzar el 150% para titulares de cuatro o más inmuebles. Las socimis soportarán un gravamen especial del 25% sobre determinados beneficios residenciales no distribuidos, con reducciones si destinan más del 80% de su parque a vivienda asequible y reinvierten los beneficios.
El decreto incorpora, además, medidas que tienen una relación más remota con la emergencia habitacional: crea la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa, con incentivos fiscales para canalizar hasta 150.000 euros hacia mercados de capitales; transfiere inmuebles estatales y de la Seguridad Social a CASA 47; crea un Fondo de Vivienda de Impacto Social; habilita avales ICO por hasta 2.000 millones para alquiler asequible y por 280 millones para construcción industrializada; y anuncia el mecanismo TU CASA, que permitirá financiar a interés cero hasta el 20% del valor de una primera vivienda, con un máximo de 50.000 euros.
Tu Casa
Tu Casa, sin embargo, no constituye todavía una ayuda directamente exigible. Un futuro acuerdo del Consejo de Ministros deberá determinar sus beneficiarios, límites, dotación inicial y condiciones. El decreto no fija una edad máxima. Algo semejante sucede con otros instrumentos que dependen de convenios, partidas presupuestarias, órdenes ministeriales o reglamentos posteriores.
Esa amplitud constituye uno de los principales flancos constitucionales. El artículo 86 de la Constitución exige que cada medida aprobada mediante decreto-ley responda a una situación de «extraordinaria y urgente necesidad» y guarde conexión con ella. El Tribunal Constitucional concede al Gobierno un margen político amplio, pero controla individualmente esa justificación. Vincular la suspensión inmediata de un lanzamiento con la emergencia habitacional resulta relativamente sencillo; defender con la misma urgencia un producto financiero de inversión europea, una reforma de los mercados de valores o determinadas modificaciones tributarias estructurales será más complejo. La convalidación parlamentaria tampoco subsana una eventual vulneración originaria del artículo 86.
Segundo real decreto-ley
A la incertidumbre se suma un segundo real decreto-ley que el Gobierno aseguró haber aprobado, pero que al cierre de esta información todavía no figura en el BOE. Se ha anunciado que regulará una renovación automática o indefinida de los contratos de vivienda habitual, pero los borradores difundidos por algunos medios no constituyen texto legal auténtico. Hasta su publicación no será posible saber qué aprobó exactamente el Consejo de Ministros, cómo se coordinará con la prórroga de dos años contenida en el primer decreto ni qué disposiciones modificará o desplazará. Fuentes del Ejecutivo han atribuido el retraso precisamente a esa interacción entre ambos textos y a los problemas jurídicos que habría provocado su publicación simultánea.
El Congreso ha convocado para este viernes, a las 11.00 horas, un pleno extraordinario en el que los dos decretos se debatirán y votarán por separado. Para que el segundo pueda someterse a convalidación tendrá que haber sido publicado previamente. Conforme al artículo 86.2 de la Constitución y al artículo 151 del Reglamento del Congreso, no cabe introducir enmiendas durante este trámite: cada texto se acepta o se deroga en su totalidad, por mayoría simple de los diputados presentes. Solo después de ser convalidado puede acordarse su tramitación como proyecto de ley urgente y abrirse entonces la posibilidad de presentar enmiendas.
Si alguno resulta rechazado, quedará derogado y será expulsado del ordenamiento, mientras que el otro podrá continuar vigente porque las votaciones son independientes. La derogación no equivale, sin embargo, a declarar que la norma nunca existió. El primer decreto habrá entrado en vigor el jueves y habrá desplegado efectos durante al menos un día. Las solicitudes de prórroga, suspensiones judiciales, actuaciones administrativas u operaciones formalizadas durante ese intervalo no desaparecerán necesariamente de forma automática. La ausencia de un régimen transitorio específico obligaría a aplicar los principios generales de seguridad jurídica y conservación de los efectos consumados, y podría generar nuevos litigios sobre situaciones iniciadas pero no concluidas.
El resultado paradójico es que una reforma presentada como respuesta urgente a la inseguridad residencial puede abrir, desde su primer día, un periodo de notable inseguridad normativa. El «cacao» reconocido por la ministra no quedó limitado a la rueda de prensa: la falta de un segundo texto oficial, los errores internos del decreto publicado, la sucesión de normas potencialmente contradictorias y una convalidación apenas 48 horas después de la entrada en vigor sitúan a propietarios, inquilinos, comunidades autónomas, juzgados, notarios y registradores ante una reforma cuyo alcance definitivo no se conocerá hasta después de la votación del viernes.
