Los datos notariales de julio coinciden con la publicación del Real Decreto-ley 26/2026, que a nuestro juicio agrava la incertidumbre del mercado a corto plazo. En julio se vendieron en España 65.395 viviendas, un 11,1 % menos que un año antes, según el Centro de Información Estadística del Notariado (CIEN). Es el séptimo mes seguido de caídas. El precio medio subió, en cambio, un 7,7 % y quedó en 2.112 euros por metro cuadrado.
Las cifras recogen escrituras de compraventa ya firmadas ante notario, no precios de oferta. Por eso son el indicador más directo de lo que de verdad se compra y se vende. Los datos de los tres últimos meses son provisionales hasta que se complete la información.
Menos pisos vendidos, y más caros
Donde más cae la compraventa es en los pisos: 48.415 operaciones, un 12,7 % menos. Las viviendas unifamiliares bajan un 6,2 %, hasta 16.980. Con los precios pasa lo contrario: el metro cuadrado de piso sube un 12,5 %, hasta 2.547 euros, y el de unifamiliar un 2,3 %, hasta 1.495 euros.
Las viviendas que se venden son además más pequeñas. La superficie media baja un 2 %, y la de los pisos un 5,5 %. Es el tercer mes seguido de caídas superiores al 5 %, algo que el Notariado califica de anomalía histórica dentro de la serie.
Solo Extremadura crece
La compraventa baja en dieciséis comunidades autónomas y solo sube en Extremadura (0,9 %). Las mayores caídas se dan en País Vasco (-20,2 %), La Rioja (-20,1 %), Comunidad Valenciana (-19,1 %), Asturias (-16,9 %), Islas Baleares (-14,5 %) y Comunidad de Madrid (-14,2 %).
El precio sube en dieciséis comunidades. Asturias (29,3 %), Región de Murcia (22,3 %), Galicia (19,8 %) y Canarias (18,8 %) encabezan la lista. Baleares, que tiene el metro cuadrado más caro de España, es la única donde el precio no se mueve.
Hipotecas y sociedades
Los préstamos hipotecarios para comprar vivienda bajan un 4,9 %, hasta 36.685, con un importe medio de 183.644 euros (-0,2 %). El 56,1 % de las compras se pagó con hipoteca, y el préstamo cubrió de media el 71,6 % del precio. El número de hipotecas baja en quince comunidades y solo sube en Extremadura (3,1 %) y Cataluña (2,9 %).
Se crearon 11.945 sociedades, un 0,8 % más. Navarra (22 %), Cantabria y Galicia (11,8 % cada una) lideran el aumento, y La Rioja (-26,6 %) y País Vasco (-14,2 %) registran las mayores caídas.
Lo que dicen las cifras: no faltan compradores, falta acceso
Un mercado con menos ventas y precios más altos no se está enfriando por falta de interés. Quien consigue comprar paga más por menos metros. Al combinar la subida del precio por metro cuadrado (7,7 %) con la bajada de la superficie (2 %), el precio medio de cada vivienda vendida sale un 5,5 % más alto. En los pisos, un 6,3 %.
La comparación entre ventas e hipotecas es la cifra más reveladora. Las compraventas bajan más del doble que las hipotecas: un 11,1 % frente a un 4,9 %. Tomando las cifras del CIEN, las compras sin hipoteca habrían pasado de unas 35.000 a unas 28.700, un 18 % menos, y explicarían tres de cada cuatro de las 8.165 operaciones que faltan respecto de julio de 2025. Es una aproximación: supone que a cada préstamo le corresponde una compra.
Aun así, la conclusión se sostiene: el comprador que más se retira es el que no necesita al banco, es decir, el inversor y el comprador con mucho ahorro. El que sigue comprando depende de la hipoteca, y esta no crece al ritmo del precio. El préstamo medio se queda plano (-0,2 %) aunque las viviendas se encarecen, y financia el 71,6 % del precio. Así que el comprador tiene que poner de su bolsillo casi el 30 % del precio, más impuestos y gastos. Esa entrada es hoy la barrera que impide comprar.
Los extremos territoriales lo confirman. Asturias tiene la mayor subida de precio del país (29,3 %) y una de las mayores caídas de ventas (-16,9 %). Baleares tiene el precio congelado y aun así vende un 14,5 % menos. El mercado no reparte las viviendas entre quienes las quieren, sino entre quienes pueden pagarlas.
El decreto apunta contra un comprador que ya se estaba yendo
Hay que empezar por lo que el nuevo decreto no puede explicar: los datos de julio son anteriores a él, así que la caída no es culpa suya. Lo que sí hay que preguntarse es si ataca las causas.
La restricción principal, la prohibición de que las entidades dedicadas a comprar inmuebles adquieran viviendas por debajo del 70 % de su valor de tasación hasta finales de 2028, pretende frenar la compra de activos a precio de saldo. Pero con precios que suben un 7,7 % anual, esas compras son marginales. Frente a un problema de precios altos, la norma prohíbe comprar barato. En fin.
La suspensión de lanzamientos hasta el 31 de diciembre de 2030, cuando quien pide el desahucio es una de esas entidades, protege al ocupante sin alternativa habitacional. Tiene también un coste que la norma no calcula: encarece el riesgo de alquilar para el propietario profesional. Y llega a la vez que se limita el arrendamiento temporal y el alquiler por habitaciones. A la familia que no llega a la entrada para comprar se le reducen también las opciones de alquilar.
El préstamo TU CASA, de hasta 50.000 euros a coste cero para la primera vivienda, es la medida que mejor encaja con el diagnóstico, porque ataca justamente la entrada. Pero una ayuda a la demanda en un mercado sin oferta suficiente tiende a acabar en el precio. Las medidas de oferta del decreto —2.000 millones de euros en avales, 280 millones para la construcción industrializada, el Fondo de Vivienda de Impacto Social— tardarán años en convertirse en viviendas terminadas.
La inseguridad jurídica también tiene precio
Como ha publicado este diario, el decreto no dice si una compra que incumpla la prohibición será nula, anulable, no inscribible o solo sancionable. Ese silencio tiene consecuencias. El artículo 6.3 del Código Civil declara nulos de pleno derecho los actos contrarios a las normas prohibitivas «salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención». Si la norma no fija otro efecto, la regla general es la nulidad, la sanción más grave que conoce el Derecho privado.
Esa duda recae sobre quienes tienen que aplicar la norma en el momento de la firma. El notario debe velar por la «regularidad no solo formal sino material» del negocio que autoriza (artículo 24 de la Ley del Notariado). El registrador califica su legalidad antes de inscribirlo (artículo 18 de la Ley Hipotecaria). Los dos tendrán que resolver cuestiones prácticas que el texto no aclara: qué tasación sirve, de qué fecha y quién la aporta. La seguridad jurídica preventiva funciona cuando la norma permite saber al firmar si la operación es válida.
Los desahucios se rigen por conceptos indeterminados, como el precio «claramente inferior» o las rentas «desproporcionadas», además de una finalidad que habrá que probar en cada proceso. Eso significa más litigios y procesos más largos.
A ello se suma la fecha de caducidad. Las medidas vencen entre 2027 y 2030, y el decreto debe superar el voto de convalidación del Congreso. El calendario oficial fija una sesión plenaria para el viernes 2 de octubre. Un banco o un promotor deciden a treinta años vista. Una regla que puede derogarse en días y que caduca en dos o cuatro años hace que el riesgo cueste más, y ese coste acaba en el precio o en menos oferta.
La norma tiene también aciertos que conviene reconocer. La acreditación de la condición de gran tenedor mediante certificación del Registro de la Propiedad sustituye una declaración de parte por una prueba oponible frente a terceros. La hipoteca mobiliaria sobre componentes de construcción industrializada da una garantía inscribible a un sector que carecía de ella. Son dos aportaciones reales a la seguridad jurídica. El problema es que no bastan para compensar el resto.
Que se retire el inversor es el objetivo, pero no es la solución
Se dirá que la caída de las compras al contado es justamente la retirada del inversor que el Gobierno busca, y que cada vivienda que no compra una sociedad queda libre para una familia. El argumento sería más convincente si los precios bajaran. Pero suben, y con fuerza, en un mes en que ese comprador ya se estaba retirando. El problema no es quién compra, sino lo poco que hay a la venta. Y el alquiler, donde tiene que ir quien no puede comprar, es precisamente el segmento al que el decreto añade más riesgo.
Julio dejó un mercado que firma menos escrituras, más caras y de viviendas más pequeñas. Para salir de ahí hace falta más oferta y reglas que se entiendan a la primera. A corto plazo, el decreto ofrece lo contrario: noventa y seis páginas cuya aplicación habrá que decidir, caso por caso, en los tribunales. ¡Vaya negocio!
