El mercado inmobiliario español no avanza con tanta fuerza como sugerían los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística. El Consejo General del Notariado ha publicado su informe de marzo de 2026 y la fotografía que ofrece es distinta. La compraventa de viviendas cayó un 4,7% interanual, hasta las 65.725 operaciones, mientras que los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de vivienda apenas crecieron un 0,3%, hasta las 35.388 operaciones. El contraste con la estadística del INE es evidente, porque el organismo público había informado de 46.661 hipotecas constituidas sobre viviendas en marzo, un 9% más que en el mismo mes del año anterior.
La diferencia obedece a la naturaleza de cada fuente. El INE mide hipotecas inscritas en los registros de la propiedad, procedentes de escrituras públicas otorgadas con anterioridad. Es decir, contabiliza una fase posterior del procedimiento jurídico-inmobiliario. El Notariado, en cambio, trabaja con la información procedente del Índice Único Informatizado Notarial, que recoge los actos autorizados por los notarios en todo el país y se actualiza quincenalmente. Por eso, para medir la temperatura real del mercado en un mes concreto, la estadística notarial resulta más precisa ya que está más próxima al momento efectivo de la compraventa y de la firma del préstamo, mientras que la estadística registral puede incorporar operaciones formalizadas meses antes.
El informe notarial corrige así la lectura de recuperación intensa del crédito hipotecario. Según el INE, marzo habría confirmado una clara aceleración, con un aumento del 9% en las hipotecas sobre vivienda y un importe medio de 174.132 euros. Sin embargo, el Consejo General del Notariado sitúa el incremento de los préstamos para adquisición de vivienda en un casi plano 0,3%. No es una recuperación vigorosa, sino prácticamente un estancamiento en número de operaciones, aunque con un fuerte incremento de la cuantía media. El préstamo medio para compra de vivienda alcanzó los 182.170 euros, un 10,3% más que en marzo de 2025, lo que apunta a un mercado en el que se financian importes más altos, pero no necesariamente muchas más operaciones.
La otra gran señal de enfriamiento está en las compraventas. En marzo se formalizaron 65.725 operaciones de vivienda, un 4,7% menos que un año antes. La caída fue más intensa en los pisos, con un descenso del 5,8%, hasta 49.751 operaciones, mientras que las viviendas unifamiliares bajaron un 1,1%, hasta 15.974. El crédito no se desploma, pero tampoco está impulsando un aumento de transacciones. El mercado sigue tensionado por los precios, la falta de oferta y la dificultad de acceso, especialmente para hogares que necesitan financiación elevada para cerrar la compra.
Los precios suben con fuerza
Los precios, de hecho, continuaron subiendo con fuerza. El precio medio del metro cuadrado alcanzó los 2.009 euros, un 7% más que en marzo de 2025. En los pisos, el incremento fue aún más acusado, del 9,7%, hasta los 2.332 euros por metro cuadrado. En las viviendas unifamiliares, el precio medio se situó en 1.454 euros por metro cuadrado, con un aumento del 2,2%. Esta combinación de menos compraventas y precios más altos apunta a un mercado que no se está abaratando pese a la moderación de las operaciones. Para compradores, entidades financieras y operadores jurídicos, el dato central no es solo cuántas hipotecas se firman, sino cuánto endeudamiento exige cada compra.
La estadística notarial también permite analizar la estructura financiera de la adquisición. En marzo, el 53,8% de las compraventas de vivienda se financió mediante préstamo hipotecario. En esas operaciones financiadas, el préstamo cubrió de media el 72,1% del precio. Estos datos muestran que casi la mitad de las compraventas se siguen realizando sin financiación hipotecaria asociada y que, cuando hay préstamo, el comprador aporta de media cerca de un 28% del precio con recursos propios, sin contar impuestos, gastos y otros costes vinculados a la adquisición.
Evolución por territorios
La evolución territorial muestra además un mercado muy desigual. Las compraventas descendieron en trece comunidades autónomas y solo aumentaron en cuatro. Las mayores caídas se registraron en Navarra, con un desplome del 33,4%; Baleares, con un retroceso del 17,8%; y Cantabria, con una caída del 13,7%. También bajaron con fuerza en Andalucía, Comunidad Valenciana, Galicia, Murcia, Asturias y La Rioja. En cambio, las compraventas crecieron en Castilla-La Mancha, un 8,2%; Extremadura, un 4,8%; Aragón, un 4%; y Comunidad de Madrid, apenas un 0,1%.
Los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda ofrecen una distribución similarmente fragmentada. Solo crecieron en seis comunidades autónomas: Canarias, con un 11,9%; Extremadura, con un 10,8%; Cataluña, con un 7%; Comunidad de Madrid, con un 6,1%; País Vasco, con un 4,1%; y Murcia, con un 2%. En las once restantes, los préstamos bajaron. Las mayores caídas se produjeron en Navarra, con un 28,8%; Cantabria, con un 12,4%; y La Rioja, con un 12,3%. Esta dispersión territorial contradice la idea de un ciclo hipotecario uniformemente expansivo en toda España.
El informe del Notariado tiene además una ventaja metodológica especialmente importante para el análisis jurídico del mercado residencial. Sus datos proceden directamente de la escritura pública, el documento en el que se formaliza la compraventa y, en su caso, el préstamo hipotecario. Esa escritura no es una mera declaración estadística, es el acto jurídico que configura la transmisión de la propiedad y la relación obligacional y real vinculada a la financiación. Los notarios, como funcionarios públicos y fedatarios, controlan legalidad, identidad, capacidad, consentimiento informado, transparencia material en los préstamos hipotecarios y adecuación formal del negocio jurídico. Por eso, su base de datos no mide expectativas ni anuncios, sino actos jurídicos efectivamente autorizados.
La estadística del INE sigue siendo oficial y relevante, pero su lectura requiere cautela. Al basarse en hipotecas inscritas en los registros de la propiedad, puede reflejar con retraso operaciones formalizadas con anterioridad. Ese desfase es particularmente importante en meses de cambio de tendencia, porque una subida de inscripciones puede coincidir con una moderación o incluso caída de operaciones notariales del mismo mes. Dicho de otro modo, el INE puede estar mostrando la entrada registral de hipotecas ya firmadas, mientras que el Notariado muestra con más inmediatez lo que está ocurriendo en la notaría, que es donde se cierra jurídicamente la compraventa y se formaliza el préstamo.
Marzo no fue un mes de fuerte aceleración hipotecaria si se atiende a la estadística notarial, sino un mes de compraventas a la baja, crédito prácticamente estancado en número de operaciones y cuantías medias al alza. La recuperación del mercado, por tanto, no puede darse por consolidada solo a partir de los datos registrales del INE. El crédito sigue fluyendo, pero en un entorno en el que se compran menos viviendas y se paga más por metro cuadrado.
Constitución de nuevas sociedades
El informe incorpora también un dato lateral pero significativo sobre actividad empresarial. La constitución de nuevas sociedades creció un 8,9% en marzo, hasta las 14.327 nuevas compañías. De ellas, 10.308 se constituyeron con un capital social fundacional de entre 3.000 y 4.000 euros. El dato apunta a un dinamismo mercantil superior al observado en el mercado de vivienda, aunque también con fuertes diferencias autonómicas. Confirma que la actividad notarial sigue siendo un termómetro de primer orden no solo de la propiedad inmobiliaria, sino también de la vida societaria.
El mercado residencial español ofrece señales mixtas y la lectura basada exclusivamente en el INE puede inducir a una interpretación excesivamente optimista. El Notariado muestra una realidad más matizada, con menos compraventas, precios claramente al alza, préstamos hipotecarios casi planos y mayor importe medio financiado. No es precisamente la fotografía de un mercado normalizado, sino la de un mercado caro, selectivo y cada vez más exigente para quienes necesitan financiación para comprar.
