La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, cumple siete años desde su entrada en vigor con un balance que refuerza el papel del notario como pieza central de la seguridad jurídica preventiva en la contratación hipotecaria. La norma, vigente desde el 16 de junio de 2019, introdujo un cambio sustancial en la fase precontractual de los préstamos hipotecarios al reconocer expresamente el derecho del consumidor a elegir libremente notario y a mantener con él una reunión individual y gratuita antes de la firma, destinada a resolver dudas y comprobar que el prestatario entiende las condiciones jurídicas y económicas de la operación.
Según el informe elaborado por el Centro de Información Estadística del Notariado con motivo del séptimo aniversario de la ley, desde su entrada en vigor y hasta el cierre de 2025 los notarios han autorizado un total de 2.975.628 actas notariales de transparencia precontractual, frente a 2.465.371 préstamos hipotecarios formalizados para la adquisición de inmuebles. La diferencia entre ambas cifras es jurídicamente relevante, porque muestra que el acta previa no funciona como un trámite automático, sino como un verdadero mecanismo de protección. El número de actas ha sido 1,2 veces superior al de préstamos firmados, lo que significa que, en determinados casos, después de recibir la documentación de la entidad financiera y escuchar las explicaciones del notario, el consumidor optó por no continuar con la operación.
La intervención notarial prevista en la LCCI se articula principalmente a través del acta previa de transparencia material. Antes de autorizar la escritura pública de préstamo hipotecario, el notario debe verificar que el prestatario ha recibido con al menos diez días de antelación la documentación precontractual obligatoria, entre ella la Ficha Europea de Información Normalizada y la Ficha de Advertencias Estandarizadas. También debe comprobar que el ciudadano comprende las condiciones esenciales del préstamo, con especial atención a las cláusulas de mayor trascendencia jurídica o económica. El acta puede ser positiva o negativa, en función de si el notario considera acreditado que la entidad ha cumplido sus obligaciones de información y que el consumidor ha entendido el contenido de lo pactado.
El papel del notario
El informe subraya que esta función no se limita a una comprobación formal. El notario actúa como garante de la transparencia material, vela por la legalidad y contribuye a equilibrar una relación contractual en la que puede existir una clara asimetría informativa entre la entidad financiera y el prestatario. Su intervención permite reforzar el consentimiento informado del consumidor y, al mismo tiempo, reducir riesgos de litigiosidad futura en un ámbito especialmente sensible para la economía familiar. En la escritura pública posterior, el notario vuelve a ejercer un control de legalidad y comprueba que el contenido del contrato se corresponde con la documentación precontractual facilitada al prestatario.
Los datos de evolución anual reflejan además una recuperación clara del mercado hipotecario tras el ajuste provocado por el encarecimiento del crédito. Las actas notariales de transparencia pasaron de 353.822 en 2020 a 472.886 en 2021, con un aumento del 33,7%. En 2022 crecieron otro 4,8%, hasta 495.379, antes de caer un 12,6% en 2023, año marcado por las subidas de tipos de interés. La recuperación llegó en 2024, con 498.563 actas, un 15,1% más, y se consolidó en 2025, cuando se alcanzaron 533.623 actas, un 7% más y el mayor volumen del periodo analizado.
La evolución de los préstamos hipotecarios presenta una trayectoria similar, aunque con oscilaciones más acusadas. En 2020 se autorizaron 295.738 préstamos hipotecarios, cifra que subió a 397.580 en 2021 y a 414.139 en 2022. En 2023 se produjo una caída del 21,4%, hasta 325.530 operaciones, coincidiendo con el endurecimiento de las condiciones de financiación. A partir de ahí, el mercado recuperó intensidad, con 392.576 préstamos en 2024 y 449.421 en 2025, un 14,5% más que el año anterior y también el nivel más alto de la serie 2020-2025.
Préstamos por territorios
Por territorios, todas las comunidades autónomas registran más actas de transparencia que préstamos hipotecarios en el conjunto del periodo analizado. La media nacional se sitúa en 1,2 actas por cada préstamo. Islas Baleares y Región de Murcia encabezan la ratio, con 1,24 actas por préstamo, mientras que Cantabria, País Vasco, Asturias y La Rioja se sitúan en 1,11. En términos absolutos, en 2025 Andalucía registró 81.455 préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda y 100.124 actas de transparencia, Cataluña 81.228 préstamos y 96.331 actas, la Comunidad de Madrid 72.223 préstamos y 85.147 actas, y la Comunidad Valenciana 55.748 préstamos y 64.328 actas.
El informe también permite trazar una radiografía de los prestatarios. Entre 2020 y 2025, el 52,2% de los préstamos hipotecarios se formalizó con dos deudores, lo que confirma el predominio de la contratación compartida, mientras que el 46,2% correspondió a operaciones con un único deudor. Los préstamos con tres o más deudores tuvieron un peso residual, del 1,6%. En el plano territorial, Extremadura, Galicia y la Comunidad de Madrid son las comunidades con mayor proporción de operaciones con dos deudores, mientras que Islas Canarias, País Vasco, La Rioja e Islas Baleares destacan por el mayor peso de los préstamos con un solo prestatario.
La presencia de prestatarios extranjeros se mantiene como un componente relevante, aunque estable, del mercado hipotecario. En todas las comunidades autónomas los nacionales representan más del 75% de los intervinientes, pero existen fuertes diferencias territoriales. En Islas Baleares, los prestatarios extranjeros alcanzan el 21,8%, frente al 2,9% de Extremadura. En ocho de las diecisiete comunidades autónomas los extranjeros suponen al menos el 10% de los prestatarios, y en seis superan el 12%. Entre 2019 y 2025, el número de personas extranjeras vinculadas a préstamos hipotecarios se multiplicó por 2,4, prácticamente al mismo ritmo que el segmento nacional, lo que indica que su evolución ha acompañado al ciclo general del mercado sin alterar de forma estructural su peso relativo.
Siete años después de su entrada en vigor, la LCCI aparece así como una de las reformas más relevantes de la contratación hipotecaria reciente. Su impacto no se mide solo por el volumen de operaciones formalizadas, sino por la consolidación de una fase previa en la que el consumidor comparece ante un funcionario público independiente antes de asumir una obligación económica de largo plazo. La función del notario, en este contexto, ha dejado de verse únicamente como la autorización final de la escritura para convertirse en una garantía anticipada de información, legalidad y transparencia en los contratos de crédito inmobiliario.
