El Tribunal Supremo ha vuelto a inclinar la balanza a favor de la validez de las comisiones de apertura en los préstamos hipotecarios. La Sala Primera ha avalado el cobro de 2.790 euros aplicado por Banco Sabadell a una hipoteca de 186.000 euros, una cantidad equivalente al 1,5% del capital prestado, y ha dejado sin efecto las resoluciones de instancia que habían considerado abusiva la cláusula y habían condenado a la entidad a devolver ese importe al consumidor.
La sentencia, número 790/2026, con ponencia del magistrado Ignacio Sancho Gargallo, estima el recurso de casación interpuesto por la entidad financiera frente a una resolución de la Audiencia Provincial de Valencia, que a su vez había confirmado el criterio del Juzgado de Primera Instancia número 25 bis de Valencia. Tanto el juzgado especializado en condiciones generales de la contratación como la Audiencia habían entendido que la comisión de apertura no superaba el control de abusividad y debía ser restituida al prestatario. El Supremo, sin embargo, corrige ese criterio y considera que, en las circunstancias del caso, la cláusula no puede ser anulada.
La resolución consolida el cambio de tendencia que se viene apreciando en la jurisprudencia de la Sala de lo Civil tras las últimas sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Durante años, las comisiones de apertura fueron uno de los grandes frentes de litigación bancaria junto a los gastos hipotecarios, las cláusulas suelo o el IRPH. Muchos consumidores reclamaron su devolución alegando que las entidades cobraban una cantidad relevante al inicio del préstamo sin justificar qué servicios concretos se remuneraban ni qué coste real habían tenido para el banco las tareas de estudio, tramitación o concesión de la operación.
Requisitos de la comisión de apertura
El Supremo no acepta ya esa tesis en términos generales. La Sala parte de que la comisión de apertura no es nula por sí misma y de que no puede exigirse al banco una prueba individualizada y minuciosa de cada actuación interna realizada para conceder el préstamo. Lo determinante, según la doctrina actual, es que la cláusula permita al consumidor conocer con claridad la carga económica que asume, que la comisión se cobre una sola vez, que no se solape con otras comisiones por los mismos conceptos y que su importe no genere un desequilibrio importante en perjuicio del prestatario.
En el caso de Banco Sabadell, el Supremo aprecia que la comisión estaba expresada de forma comprensible, vinculada al capital prestado y fijada en un porcentaje determinado. Además, el importe del 1,5% se sitúa en el límite superior de la horquilla que la propia Sala ha venido considerando razonable al contrastar estas comisiones con los usos bancarios y con las estadísticas disponibles sobre el mercado hipotecario. Ese dato resulta decisivo: la cantidad de 2.790 euros puede parecer elevada en términos absolutos, pero el Tribunal la analiza en relación con el principal del préstamo y no como una cifra aislada.
La sentencia no significa, sin embargo, que todas las comisiones de apertura sean automáticamente válidas. El propio Supremo ha insistido en que no cabe una solución única para todos los contratos y que el examen debe realizarse caso por caso. Una comisión podrá ser anulada si la cláusula no es clara, si el consumidor no pudo comprender sus consecuencias económicas, si se combina con otras comisiones que remuneran los mismos servicios o si el importe resulta manifiestamente desproporcionado en relación con el capital prestado y con las circunstancias del contrato.
La comisión de apertura deja de ser una cláusula sospechosa por principio y pasa a ser una condición contractual sometida a un control más acotado. El juez ya no debe preguntarse tanto si el banco ha demostrado cada gestión concreta realizada antes de conceder la hipoteca, sino si el consumidor pudo conocer el coste, si ese coste era único y transparente, y si la cuantía se mantenía dentro de parámetros razonables. El control de abusividad no desaparece, pero se estrecha.
Tribunal Europeo
La doctrina enlaza con la interpretación del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que ha admitido que una comisión de apertura pueda ser transparente aunque no detalle de manera exhaustiva todos los servicios prestados a cambio, siempre que el consumidor esté en condiciones de comprender sus efectos económicos y el juez nacional pueda controlar si existe un desequilibrio importante. Esa jurisprudencia europea ha permitido al Supremo reforzar una posición más favorable a la validez de estas cláusulas, aunque con la cautela de mantener la revisión judicial cuando haya falta de transparencia, solapamiento o desproporción.
Para los bancos, la sentencia ofrece un respaldo relevante en miles de procedimientos todavía vivos o potenciales reclamaciones sobre hipotecas antiguas. Para los consumidores, en cambio, endurece el camino para obtener la devolución de la comisión de apertura, especialmente cuando el contrato fija un porcentaje claro, la cantidad aparece expresamente determinada y no existe una segunda comisión de estudio o tramitación. La simple alegación de que el banco no justificó el coste interno de la operación pierde fuerza como argumento autónomo de nulidad.
La resolución también tiene impacto para juzgados especializados y audiencias provinciales, que durante años han mantenido criterios dispares. Algunas resoluciones venían anulando estas cláusulas por falta de justificación del servicio o por entender que la entidad no acreditaba una contraprestación real. El Supremo corrige ahora esa aproximación y marca una pauta más restrictiva: la comisión de apertura puede formar parte del coste económico inicial del préstamo si se pacta de forma clara, no duplicada y proporcionada.
El giro no cierra definitivamente el debate, pero sí desplaza el centro de gravedad de la litigación. A partir de ahora, las reclamaciones con más recorrido serán las que puedan acreditar defectos concretos de transparencia, cobros duplicados o porcentajes claramente superiores a los admitidos como razonables. En cambio, las demandas basadas solo en la idea de que toda comisión de apertura es abusiva por no responder a un servicio individualizado tienen cada vez menos posibilidades de prosperar ante la doctrina consolidada de la Sala Primera.
