La anulación parcial del Real Decreto 1312/2024 por parte del Tribunal Supremo ha abierto un nuevo frente jurídico y económico en torno al alquiler vacacional. La Asociación Canaria del Alquiler Vacacional, ASCAV, ha presentado formalmente un escrito ante el Colegio de Registradores de España y ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, dependiente del Ministerio de Justicia, para que se proceda a la devolución de las cantidades cobradas por los registradores de la propiedad en concepto de arancel por la expedición del número de registro único de arrendamientos. La asociación sostiene que ese cobro se apoyaba en una obligación que el alto tribunal acaba de declarar nula en lo relativo al procedimiento estatal de registro único y a la exigencia de inscripción para poder comercializar alojamientos de corta duración en plataformas digitales.
La sentencia, dictada por la Sección Tercera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo el 19 de mayo de 2026, estima parcialmente el recurso presentado por la Generalitat Valenciana contra el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre. El fallo anula los preceptos referidos al procedimiento de registro único de arrendamientos y a la obligación de inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad o en el de Bienes Muebles para obtener un número que permitiera ofrecer servicios de alquiler de corta duración a través de plataformas en línea. Entre los preceptos afectados figuran el artículo 1 en lo relativo al desarrollo del procedimiento registral, los artículos 5, 8, 9 y 10, parte del artículo 6, varios apartados del artículo 12, la disposición adicional segunda y las menciones conexas al registro único contenidas en el real decreto.
El argumento central del Supremo es competencial. El tribunal considera que el Estado carecía de habilitación para regular con ese grado de detalle un procedimiento de registro único de arrendamientos de corta duración, una materia conectada con competencias autonómicas en turismo y vivienda. La resolución no elimina, sin embargo, todo el sistema diseñado por el Gobierno. El alto tribunal mantiene la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y las obligaciones de transmisión de datos por parte de las plataformas en línea, al considerar que esas piezas pueden encajar en competencias estatales vinculadas a la estadística, la coordinación y la planificación económica.
Papel de los registradores
El Real Decreto 1312/2024 había atribuido a los registradores un papel central en la tramitación del número de registro. El procedimiento obligaba a los arrendadores de alojamientos de corta duración comercializados en plataformas digitales a solicitar un número identificativo para cada unidad, a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores, con intervención del Registro de la Propiedad o del Registro de Bienes Muebles. El propio portal del Ministerio de Vivienda explicaba que el Colegio de Registradores era el encargado de recibir las peticiones de los arrendadores para obtener ese número y que, tras la solicitud, se entregaba inicialmente un número temporal que podía convertirse en definitivo tras las comprobaciones correspondientes.
ASCAV sostiene ahora que, al haber quedado anulada la base reglamentaria que imponía ese trámite estatal, los importes cobrados por su expedición deben ser reintegrados. Según la información difundida por la asociación, en España se habrían concedido unos 400.000 números de registro y la cuantía global a devolver ascendería a casi 22 millones de euros si se suman el número de registro y el depósito del modelo informativo anual. La entidad canaria afirma que el registro “nunca debió haber existido” y vincula su reclamación a la nulidad de la obligación que forzó a miles de propietarios a acudir a los registradores y a pagar los correspondientes aranceles.
La reclamación tiene una doble dimensión. Por un lado, ASCAV pide la devolución directa de las cantidades percibidas por los registradores por un trámite que considera carente de cobertura jurídica tras la sentencia. Por otro, la asociación estudia acciones de responsabilidad patrimonial frente al Estado por los perjuicios sufridos por propietarios que, según su tesis, fueron indebidamente excluidos de las plataformas de comercialización por carecer del número de registro o por incidencias derivadas de un sistema ahora anulado. En esa segunda vía, la entidad menciona expresamente el posible lucro cesante por pérdida de reservas.
Otras asociaciones estudian reclamaciones
El movimiento de ASCAV no es aislado dentro del sector, aunque por ahora es la reclamación más concreta localizada contra los registradores por los aranceles cobrados. La Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos, Fevitur, ha anunciado que estudia reclamaciones patrimoniales frente al Estado que podrían alcanzar los 160 millones de euros por los daños derivados de la denegación de números de registro y de la retirada o bloqueo de anuncios. La patronal calcula un perjuicio medio de 33.000 euros por propietario afectado, sumando pérdida de reservas, gastos adicionales, inseguridad operativa y barreras de comercialización.
También otras organizaciones del sector han celebrado el fallo del Supremo y han defendido que la sentencia avala sus críticas al registro estatal. Apartur, la asociación catalana del alquiler turístico, ha presentado la resolución como un respaldo a su oposición al Registro Único estatal por invasión de competencias autonómicas. En Baleares, instituciones como el Govern balear y el Consell de Mallorca han celebrado igualmente la anulación del registro estatal, al considerar que el sistema impuesto por el Gobierno central generó perjuicios al sector y duplicidades con los mecanismos autonómicos de control.
El impacto de la sentencia es considerable porque el registro estatal había sido una de las principales herramientas del Ministerio de Vivienda para ordenar el alquiler turístico y de temporada anunciado en plataformas digitales. Según las cifras publicadas por medios nacionales tras el fallo, más de 100.000 viviendas habían quedado bloqueadas o rechazadas en el sistema, muchas de ellas pese a contar con autorizaciones autonómicas o estar sometidas a registros turísticos regionales. El Ministerio de Vivienda ha defendido que la Ventanilla Única Digital y la transmisión de datos de las plataformas siguen vigentes, pero el núcleo habilitante del número estatal de registro queda seriamente afectado por la sentencia.
La cuestión que se abre ahora es quién debe soportar el coste económico de un sistema declarado parcialmente nulo. Los propietarios que pagaron el arancel reclaman la devolución de cantidades satisfechas por un trámite que el Supremo considera competencialmente inválido; los registradores podrían alegar que actuaron en aplicación de una norma vigente mientras no fue anulada. Y el Estado queda expuesto a eventuales reclamaciones de responsabilidad patrimonial si los afectados acreditan daños efectivos, evaluables e individualizados derivados de la aplicación del real decreto. La ofensiva iniciada por ASCAV traslada así el debate desde la competencia administrativa para controlar los alquileres de corta duración hacia una controversia de consecuencias económicas directas para propietarios, registradores y Administración General del Estado.
