La Comisión Europea ha presentado su propuesta de Reglamento de Vivienda Asequible, una iniciativa que pretende ofrecer mayor seguridad jurídica a las administraciones que adopten restricciones sobre los alquileres de corta duración, las viviendas desocupadas y la adquisición o utilización de inmuebles con fines distintos de la residencia habitual en zonas sometidas a una especial presión inmobiliaria.
El proyecto no prohíbe con carácter general la compra de segundas viviendas en la Unión Europea. Tampoco atribuye nuevas competencias materiales a los Estados, regiones o municipios ni les obliga a intervenir en el mercado. El objetivo declarado del texto COM(2026) 599 es establecer un marco común para evaluar la compatibilidad con el Derecho de la Unión de las medidas que las autoridades ya puedan aprobar conforme a sus respectivos ordenamientos nacionales.
La política de vivienda, el urbanismo y la ordenación del territorio continúan siendo materias principalmente estatales, regionales y locales. Sin embargo, las restricciones sobre la prestación de servicios turísticos o la adquisición y utilización de inmuebles pueden incidir en la libertad de establecimiento, la libre prestación de servicios y la libre circulación de capitales, reconocidas respectivamente en los artículos 49, 56 y 63 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea.
La Comisión fundamenta por ello su propuesta en el artículo 114 del Tratado, relativo a la aproximación de las legislaciones que afectan al funcionamiento del mercado interior. La finalidad no sería armonizar las políticas nacionales de vivienda, sino unificar la metodología y las garantías jurídicas aplicables cuando una intervención pública limite alguna de las libertades comunitarias.
Segundas residencias
El futuro Reglamento contempla expresamente que las medidas nacionales puedan afectar a la adquisición o utilización de terrenos y viviendas con fines distintos de la residencia principal. Dentro de ese ámbito podrían incluirse restricciones a las segundas residencias, reservas de determinados inmuebles para su ocupación por el propietario o por colectivos específicos, como compradores de primera vivienda y hogares con rentas bajas o medias, obligaciones de declarar el uso previsto antes de adquirir el inmueble o actuaciones contra la desocupación prolongada.
No obstante, ninguna de estas medidas se introduce directamente mediante el Reglamento europeo. Para aplicarlas será imprescindible que la autoridad competente disponga previamente de una habilitación suficiente en el Derecho nacional y justifique su adopción conforme a las exigencias europeas. La propuesta funciona, en este sentido, como un marco de validación y control, no como una prohibición sustantiva de alcance continental.
La primera exigencia será acreditar que el territorio afectado constituye una zona sometida a tensión habitacional. Como regla general, el proyecto considera necesario que el precio de una vivienda media equivalga al menos a ocho años de renta disponible per cápita, que esa relación entre precios e ingresos haya aumentado durante los diez años anteriores y que, atendiendo a la evolución de la población, la oferta y la demanda, no sea previsible que la tensión desaparezca durante los tres años siguientes. Cuando el precio alcance o supere diez años de renta, no será necesario demostrar el empeoramiento durante la década anterior.
Delimitación territorial
La delimitación territorial tampoco podrá ser más extensa de lo imprescindible. La declaración podrá comprender un municipio, un distrito, un área metropolitana, una zona rural o una parte de estos territorios, pero la administración deberá justificar que todo el ámbito incluido presenta una situación que requiere intervención. Esta obligación puede adquirir especial relevancia en el control contencioso de medidas que pretendan extenderse de manera uniforme a mercados inmobiliarios internamente heterogéneos.
Una vez acreditada la tensión, la autoridad deberá demostrar que la compra o el uso de viviendas para fines distintos de la residencia principal ha tenido un efecto adverso significativo sobre su disponibilidad o asequibilidad durante, al menos, los tres años anteriores. No bastará, por tanto, con invocar de manera genérica la existencia de precios elevados o una escasez de oferta: será necesario establecer una relación suficientemente acreditada entre el uso que se pretende limitar y el deterioro del mercado local.
Las restricciones deberán, además, superar un juicio de proporcionalidad. La administración tendrá que probar que la medida resulta idónea para alcanzar el objetivo perseguido, que no excede de lo necesario y que ninguna alternativa menos restrictiva permitiría obtener un resultado equivalente en un plazo razonable. El expediente deberá incorporar datos objetivos, transparentes y verificables, así como una valoración de las medidas de aumento de la oferta disponibles.
No discriminación entre ciudadanos de la Unión
El proyecto prohíbe asimismo cualquier discriminación directa o indirecta entre ciudadanos de los Estados miembros por razón de su nacionalidad y entre sociedades por razón de su Estado de establecimiento. Esta previsión impediría, en principio, reservar la compra de vivienda exclusivamente a residentes nacionales o dispensar un trato menos favorable a compradores procedentes de otros países de la Unión. La restricción deberá definirse por el destino del inmueble, la naturaleza de la operación u otros criterios objetivos, no por la nacionalidad del adquirente.
La protección del derecho de propiedad reconocido en el artículo 17 de la Carta de los Derechos Fundamentales introduce garantías adicionales. Las limitaciones sobre la adquisición de terrenos o viviendas solo podrán aplicarse a operaciones realizadas después de la entrada en vigor de la correspondiente medida nacional. También deberán respetar la seguridad jurídica, las expectativas legítimas y un periodo transitorio adecuado, además de quedar sometidas a tutela judicial efectiva.
Las medidas no podrán mantenerse indefinidamente sin evaluación. La autoridad deberá fijar su duración, publicar tanto la delimitación territorial como los estudios que justifican la intervención y realizar una primera revisión en un plazo máximo de cinco años. Si dejan de cumplirse las condiciones de necesidad o proporcionalidad, la restricción deberá retirarse sin demora.
Efecto regulatorio no prohibitivo
Para propietarios, promotores, plataformas turísticas e inversores inmobiliarios, el principal efecto inmediato de la propuesta es regulatorio, no prohibitivo. El texto anticipa un mercado europeo más fragmentado en cuanto al contenido de las restricciones, pero sujeto a una metodología común para su justificación. Las operaciones en municipios con elevados indicadores de tensión requerirán un análisis más detallado del uso previsto, la regulación local y el riesgo de futuras limitaciones.
La iniciativa comienza ahora su tramitación mediante el procedimiento legislativo ordinario y deberá ser negociada por el Parlamento Europeo y el Consejo. Hasta su aprobación y entrada en vigor no modifica el régimen jurídico de las adquisiciones inmobiliarias. Incluso después, una eventual prohibición o limitación dependerá de la decisión de cada autoridad competente y de la existencia de una base jurídica nacional suficiente.
Bruselas no plantea, por tanto, una prohibición europea de las segundas residencias. Propone un marco destinado a reducir la inseguridad jurídica y la litigiosidad que rodean las intervenciones locales en el mercado de la vivienda. Su relevancia reside precisamente en que define las condiciones bajo las cuales esas restricciones podrían superar el control derivado de las libertades del mercado interior y del derecho fundamental de propiedad.
