El mercado hipotecario español ha entrado en la primavera con un nuevo repunte. En marzo se constituyeron 46.661 hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad, un 9% más que en el mismo mes del año anterior y un 2,4% más que en febrero, según la Estadística de Hipotecas publicada este miércoles por el Instituto Nacional de Estadística. El dato confirma la recuperación del crédito inmobiliario en un contexto de tipos más moderados que en los meses de mayor tensión monetaria y de una demanda residencial que, pese a la subida de precios, sigue encontrando financiación bancaria. El capital prestado para vivienda superó los 8.125 millones de euros, un 20% más en tasa interanual, lo que muestra que no solo se firman más operaciones, sino que cada operación exige importes más elevados.
El importe medio de las hipotecas sobre viviendas se situó en marzo en 174.132 euros, un 10,1% más que un año antes. Esta subida refleja un mayor endeudamiento de los compradores y obliga a extremar la transparencia precontractual, el análisis de solvencia y la información notarial previa a la firma. En un mercado en el que el precio de la vivienda ha seguido tensionado por la falta de oferta en grandes ciudades, costas e islas, el incremento del préstamo medio eleva la exposición patrimonial de las familias y aumenta la importancia de cláusulas como el tipo de interés, la duración, la amortización anticipada, los seguros vinculados, las bonificaciones y las condiciones de subrogación.
La evolución de los tipos explica buena parte del cambio de tono del mercado. El tipo de interés medio de las nuevas hipotecas sobre vivienda fue del 2,84% en marzo, por debajo del 2,88% registrado en febrero y del 2,87% de enero. El plazo medio se mantuvo en 25 años. La mayoría de los préstamos siguió formalizándose a tipo fijo: el 63,8% de las hipotecas sobre viviendas se constituyó con interés fijo, frente al 36,2% a tipo variable. El tipo medio inicial fue muy similar en ambas modalidades, con un 2,86% en las variables y un 2,83% en las fijas, una diferencia estrecha que confirma la competencia de las entidades por captar clientes solventes y la preferencia de muchos compradores por blindarse frente a futuras oscilaciones del Euríbor.
Predominio del tipo fijo
Predominio del tipo fijo confirma una tendencia consolidada desde la entrada en vigor de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y desde el endurecimiento de las exigencias de información al consumidor. La contratación hipotecaria ya no se mide solo por el diferencial sobre Euríbor, sino por un conjunto de condiciones que deben quedar claramente explicadas antes de la escritura: coste total del préstamo, TAE, escenarios de riesgo, gastos, comisiones, productos combinados, vencimiento anticipado, reparto de costes y consecuencias de una eventual subrogación o novación.
El repunte de marzo completa un primer trimestre muy dinámico. Según los datos agregados publicados por la prensa económica a partir de la serie del INE, entre enero y marzo se firmaron 131.554 hipotecas sobre vivienda, un 9,7% más que en el mismo periodo de 2025 y la cifra más elevada para un primer trimestre desde 2011. El dato resulta significativo porque la recuperación actual no se explica por un incentivo fiscal puntual, como ocurrió en algunos ejercicios anteriores, sino por una combinación de tipos menos restrictivos, mayor predisposición bancaria a financiar y demanda embalsada de compradores que habían aplazado decisiones durante la fase de encarecimiento del crédito.
Regiones más activas
La estadística del INE muestra un comportamiento desigual por territorios. Las mayores subidas interanuales en número de hipotecas sobre viviendas se registraron en Navarra, con un 60,4%; Aragón, con un 45,4%; y Comunidad de Madrid, con un 19,1%. En sentido contrario, Galicia cayó un 20,7%, Castilla y León un 16,6% y País Vasco un 12,3%. Estas diferencias autonómicas vuelven a evidenciar que el mercado hipotecario no responde a una sola dinámica nacional, sino a la combinación de precios locales, oferta disponible, presión demográfica, renta de los hogares, actividad turística, demanda inversora y políticas urbanísticas o fiscales de cada territorio.
El aumento del crédito hipotecario convive además con un dato llamativo: las hipotecas con cambios registrales bajaron con fuerza. En marzo se inscribieron 10.549 hipotecas con modificaciones de condiciones, un 28,3% menos que un año antes. Las novaciones, es decir, modificaciones con la misma entidad financiera, cayeron un 25,2%, y las subrogaciones de deudor descendieron un 43,7%. En cambio, las subrogaciones de acreedor, cuando el préstamo cambia de entidad, aumentaron un 8%. El 82,2% de las modificaciones inscritas se debió a cambios en los tipos de interés. Este dato apunta a una menor necesidad de renegociación masiva que en los momentos de mayor presión financiera, aunque mantiene viva la competencia bancaria por atraer hipotecas ya constituidas.
La financiación vuelve a actuar como motor de la compraventa, pero en un mercado de precios altos. Eso incrementa el riesgo de sobreendeudamiento en determinados perfiles y hace más relevante la evaluación de solvencia que deben realizar las entidades antes de conceder crédito. El comprador necesita una revisión más minuciosa de la operación, no solo del préstamo, sino también de la situación registral del inmueble, cargas, afecciones urbanísticas, comunidad de propietarios, arrendamientos, ocupación, eficiencia energética, licencias y posibles limitaciones administrativas. Y el crecimiento del importe medio puede intensificar litigios futuros si se combinan precios elevados, tipos cambiantes y condiciones contractuales mal explicadas.
