Las ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual volvieron a crecer con fuerza en el primer trimestre de 2026. Según la Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias publicada hoy por el Instituto Nacional de Estadística, entre enero y marzo se iniciaron e inscribieron en los Registros de la Propiedad 3.328 certificaciones de ejecución hipotecaria sobre viviendas habituales de personas físicas, lo que supone un incremento interanual del 38,1% respecto al mismo periodo de 2025. El dato debe interpretarse con cautela ya que la estadística no mide desalojos ni lanzamientos, sino el inicio registral del procedimiento de ejecución.
En el conjunto de las fincas, el INE registró 6.602 certificaciones por ejecuciones hipotecarias iniciadas durante el primer trimestre, un 20,1% más que un año antes, aunque un 4,7% menos que en el trimestre precedente. De ellas, 6.275 correspondieron a fincas urbanas y 327 a fincas rústicas. Dentro de las urbanas, las viviendas concentraron 4.607 procedimientos, equivalentes al 69,8% del total de ejecuciones hipotecarias del trimestre, con un aumento anual del 34,5%. El resto se repartió entre 1.541 ejecuciones sobre otras fincas urbanas, categoría que incluye locales, garajes, oficinas, trasteros, naves, edificios destinados a viviendas y otros aprovechamientos urbanísticos, y 127 ejecuciones sobre solares.
En las viviendas de personas físicas se iniciaron 3.953 ejecuciones, un 35,8% más que en el primer trimestre del año anterior. La gran mayoría correspondió a vivienda habitual, con 3.328 casos, mientras que otras 625 afectaron a segundas residencias u otras viviendas no principales de personas físicas. Las ejecuciones sobre viviendas de personas jurídicas ascendieron a 654, con un avance anual del 27%. En términos de peso sobre el total de ejecuciones hipotecarias, las viviendas habituales de personas físicas representaron ya el 50,4% de todas las certificaciones inscritas durante el trimestre.
La evolución trimestral ofrece, sin embargo, una lectura algo más matizada. Las ejecuciones sobre vivienda habitual bajaron un 3,8% respecto al cuarto trimestre de 2025, el mismo descenso registrado en el conjunto de viviendas de personas físicas. También retrocedió el total de certificaciones, un 4,7% trimestral. Pese a ello, la comparación anual muestra un deterioro claro en la situación de los deudores hipotecarios que arrastran dificultades de pago, especialmente en préstamos formalizados hace muchos años.
Antigüedad de las hipotecas
La antigüedad de las hipotecas ejecutadas es uno de los elementos más significativos de la estadística. El 15,8% de las ejecuciones hipotecarias iniciadas sobre viviendas correspondió a préstamos constituidos hasta 2004. Otro 13,4% procedía de hipotecas inscritas en 2007 y un 13% de hipotecas de 2006. Si se agrupan los años centrales de la expansión crediticia e inmobiliaria, el periodo 2005-2008 concentró el 44,3% de todas las ejecuciones hipotecarias iniciadas sobre viviendas en el trimestre. En concreto, las hipotecas de 2005 supusieron el 9,2% del total, las de 2006 el 13%, las de 2007 el 13,4% y las de 2008 el 8,7%.
El dato confirma que una parte sustancial de los procedimientos actuales no procede de hipotecas recientes, sino de operaciones contratadas en los años previos al estallido de la crisis inmobiliaria. Es decir, casi dos décadas después, el sistema judicial y registral continúa recibiendo procedimientos derivados de préstamos formalizados en el ciclo de máximo endeudamiento familiar, precios tensionados y fuerte expansión del crédito hipotecario. Muchos de estos contratos pueden estar vinculados a litigios sobre cláusulas abusivas, vencimiento anticipado, intereses moratorios, titulización, cesiones de crédito o reestructuraciones fallidas.
El INE también distingue entre vivienda nueva y vivienda usada. De las 4.607 ejecuciones hipotecarias sobre viviendas registradas en el primer trimestre, 485 correspondieron a viviendas nuevas y 4.122 a viviendas usadas. Las viviendas usadas representaron el 89,5% del total, mientras que las nuevas supusieron el 10,5%. No obstante, las ejecuciones sobre viviendas nuevas aumentaron un 98% en tasa anual y un 62,8% respecto al trimestre anterior, frente al incremento anual del 29,6% registrado por las viviendas usadas, que sí descendieron un 5,4% en comparación trimestral.
Por comunidades
Por comunidades autónomas, Andalucía, Cataluña y la Comunidad Valenciana concentraron el mayor número de certificaciones por ejecuciones hipotecarias sobre el total de fincas. Andalucía registró 1.813 procedimientos, Cataluña 1.157 y la Comunidad Valenciana 920. En el extremo contrario se situaron La Rioja, con 30, Navarra, con 43, y Cantabria, con 44. Si se atiende solo a viviendas, Andalucía volvió a encabezar la clasificación con 1.226 ejecuciones, seguida de Cataluña, con 906, y la Comunidad Valenciana, con 657. Los menores registros sobre viviendas se dieron en La Rioja, con 24, y en Navarra y Cantabria, ambas con 29.
El desglose territorial muestra también diferencias relevantes en la titularidad de las viviendas afectadas. En Andalucía, de las 1.226 ejecuciones sobre viviendas, 979 correspondieron a personas físicas y 247 a personas jurídicas. En Cataluña, las viviendas de personas físicas fueron 835 de un total de 906, mientras que en la Comunidad Valenciana alcanzaron las 603 sobre 657. En Madrid se registraron 423 ejecuciones sobre viviendas, de las cuales 392 afectaron a personas físicas y 31 a personas jurídicas. En Murcia hubo 232 ejecuciones sobre viviendas, con 196 de personas físicas y 36 de personas jurídicas.
La estadística del INE permite medir la entrada de nuevos procedimientos de realización de garantía hipotecaria en el sistema registral, pero no equivale al número de familias desalojadas ni al resultado final de los procedimientos. Una ejecución hipotecaria puede terminar en adjudicación, subasta, archivo, acuerdo, suspensión, dación en pago, reestructuración o aplicación de medidas de protección del deudor vulnerable, dependiendo de las circunstancias del caso y de la normativa aplicable. Por ello, el dato refleja una presión creciente sobre hogares hipotecados, pero no permite identificar automáticamente cuántos procedimientos acabarán en pérdida efectiva de la vivienda.
