La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) ha confirmado que un documento administrativo de compraventa presentado con firmas solo manuscritas necesita la legitimación notarial de esas firmas o su ratificación por los otorgantes ante el registrador para acceder al Registro de la Propiedad. Lo hace en dos resoluciones de 17 de junio de 2026, publicadas en el «Boletín Oficial del Estado» (BOE) del 22 de octubre, que desestiman los recursos del delegado de Economía y Hacienda en Ourense contra dos calificaciones de la registradora de la Propiedad de O Carballiño-Ribadavia y confirman la suspensión de las inscripciones.
Qué implica para las compraventas con la Administración
El criterio de la DGSJFP no se limita a los casos examinados. Alcanza a las compraventas de inmuebles de la Administración formalizadas mediante documento administrativo en soporte papel cuando este carece de firma electrónica con código seguro de verificación (CSV), el código que permite comprobar en la sede electrónica de la Administración emisora la autenticidad y la integridad del documento.
En estos supuestos, el registrador puede exigir que las firmas manuscritas sean legitimadas notarialmente o que los otorgantes las ratifiquen ante él antes de practicar la inscripción. Según las resoluciones, la firma manuscrita de la autoridad que expide el título no permite acreditar la autenticidad de su voluntad ni la integridad e inalterabilidad del documento, como exige el artículo 10.1 de la Ley 39/2015, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.
La Dirección General recuerda, además, que la Administración puede presentar el título con la firma electrónica de la autoridad y código seguro de verificación. En ese caso, el registrador comprueba por sí mismo la autenticidad, la integridad y la trazabilidad del documento, sin necesidad de legitimar la firma. De modo que la suspensión no resulta un impedimento para inscribir las ventas, pues basta con subsanar el defecto por cualquiera de las tres vías que señala la calificación.
Las dos ventas que dieron origen al conflicto
Los dos casos tienen su origen en sendas ventas de fincas rústicas de O Carballiño por la Delegación de Economía y Hacienda en Ourense, formalizadas en documentos administrativos de compraventa otorgados el 27 de octubre de 2025. En la primera, la Delegación vendió una finca a un comprador; en la segunda, dos fincas a un matrimonio. El precio de cada operación era inferior a 150.000 euros, límite hasta el cual el delegado tiene delegada la competencia por la Orden HFP/1500/2021, de 29 de diciembre, de modo que la Dirección General descarta cualquier problema de competencia.
Los documentos se presentaron en el Registro de la Propiedad el 16 de febrero de 2026, en soporte papel y con las firmas manuscritas de la autoridad y de los compradores. Dos días después, el 18 de febrero, la registradora suspendió las inscripciones por no poder comprobar la autenticidad de esas firmas. Como alternativa para subsanar el defecto, señaló la firma electrónica con CSV, la legitimación notarial de las firmas o su ratificación ante ella.
Los hechos de las resoluciones recogen, además, que los documentos constaban firmados con la firma de la sede electrónica de la Delegación el 23 y el 24 de febrero de 2026, después de su presentación y de la calificación. La Dirección General no se pronuncia sobre esa firma.
Los argumentos del recurso
El delegado de Economía y Hacienda recurrió las calificaciones el 23 de marzo de 2026. Alegó que la firma manuscrita produce efectos jurídicos equivalentes a los de la firma electrónica cualificada, con apoyo en el artículo 25 del Reglamento (UE) 910/2014 y en el preámbulo de la Ley 6/2020, de servicios electrónicos de confianza.
También sostuvo que la presunción del carácter real y auténtico que la Ley de Enjuiciamiento Civil reconoce al documento electrónico rige igualmente para el documento en papel, y que los actos administrativos se presumen válidos desde que se dictan (artículo 39.1 de la Ley 39/2015).
Además, invocó dos resoluciones de la Dirección General y de su antecesora, de 6 de marzo de 2012 y de 14 de enero de 2021, esta última con cita de una Instrucción de 19 de junio de 2019, y alegó que la objeción era inédita para la Delegación, sin constancia de que otro registro de la provincia la hubiera planteado.
Sin embargo, la DGSJFP rechaza estos argumentos. Admite que la identidad y la competencia de quien actúa como órgano administrativo se presumen por ley, pero precisa que esa presunción no exime a la Administración de cumplir el artículo 10.1 de la Ley 39/2015. Respecto del comprador, la presentación del título en el Registro supone una ratificación tácita de su firma. El problema está en la firma manuscrita de la autoridad.
La propia Dirección General recuerda su Resolución de 21 de noviembre de 2019, que no exigió legitimación notarial de las firmas del secretario y del alcalde de un ayuntamiento, y la deslinda. Ese criterio descansa en el régimen de los funcionarios de Administración local con habilitación de carácter nacional y no es extrapolable a la Administración General del Estado.
Tampoco da la razón por entero a la registradora. Le reprocha haber invocado preceptos de la Ley 11/2007, de acceso electrónico de los ciudadanos a los servicios públicos, derogada por la Ley 39/2015.
La preferencia legal por la firma electrónica
Las resoluciones recuerdan que la Ley 39/2015 establece como regla general, en su artículo 36.1, que los actos administrativos se produzcan por escrito a través de medios electrónicos, salvo que su naturaleza exija otra forma.
Aunque las personas físicas no están obligadas a relacionarse electrónicamente con la Administración (artículo 14), la forma ha de ser preferentemente electrónica, y la Administración debe garantizar que los interesados puedan usar sistemas de firma electrónica en todos los trámites (artículo 10.2). Cuando un documento en papel pretende tener la consideración de copia auténtica, el artículo 27.2 exige que quede garantizada la identidad del órgano que la ha realizado. Por ello, concluye la Dirección General, si el título se expide en papel, esa garantía requiere un medio que la acredite, como la legitimación de la firma.
La vía judicial sigue abierta
Las resoluciones no cierran la vía judicial. Los legalmente legitimados pueden recurrirlas mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia donde radican los inmuebles, en el plazo de dos meses desde su notificación y por las normas del juicio verbal, conforme a los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Mientras tanto, las calificaciones mantienen su eficacia y las fincas siguen sin inscribirse a nombre de los compradores.
