La compraventa de vivienda libre por extranjeros descendió un 13% durante el primer semestre de 2026, hasta situarse en 62.327 operaciones, según el último informe del Consejo General del Notariado. Es la mayor caída interanual registrada desde la primera mitad de 2020 y prolonga la pérdida de peso de la demanda extranjera dentro del mercado residencial español.
Los datos proceden de las escrituras públicas autorizadas por todas las notarías españolas durante el primer semestre y recogidas, de forma disociada y anonimizada, en el Índice Único Informatizado Notarial. Aunque la escritura pública no es obligatoria en una compraventa sin financiación hipotecaria, el informe señala que prácticamente todos los compradores extranjeros recurren al notario para acreditar la identidad y capacidad de las partes, comprobar la titularidad, las cargas, la situación catastral y las deudas asociadas al inmueble, informar de las obligaciones fiscales y presentar telemáticamente la escritura en el Registro de la Propiedad.
Las adquisiciones realizadas por extranjeros representaron el 18,3% de todas las compraventas formalizadas entre enero y junio, frente al 19,2% del mismo periodo de 2025 y el 20,3% de la primera mitad de 2024. En total, el Notariado contabilizó 341.283 compraventas de vivienda libre: 278.956 correspondieron a compradores nacionales y las restantes 62.327 a extranjeros. El conjunto del mercado retrocedió un 8,4% interanual y las operaciones efectuadas por españoles disminuyeron un 7,3%, de manera que la caída de la demanda extranjera fue casi seis puntos más intensa.
Mayor caída en los compradores no residentes
La contracción se concentró especialmente entre los compradores no residentes. Este grupo realizó 22.940 operaciones, un 18% menos que un año antes y el volumen más bajo desde el primer semestre de 2021. Su actividad mantiene la trayectoria descendente iniciada después del máximo alcanzado en la primera mitad de 2022. Los extranjeros residentes efectuaron 39.387 compraventas, un 9,7% menos, aunque continuaron representando el 63,2% de todas las operaciones extranjeras, frente al 36,8% correspondiente a los no residentes.
El descenso del número de operaciones no se trasladó a los precios. Los compradores extranjeros pagaron una media de 2.644 euros por metro cuadrado, un 9,4% más que durante el primer semestre de 2025. Los no residentes volvieron a desembolsar las cantidades más elevadas, con 3.493 euros por metro cuadrado y un incremento interanual del 11,8%. Los extranjeros residentes pagaron una media de 2.102 euros, un 9,8% más, mientras que los compradores nacionales abonaron 1.971 euros, después de un aumento del 8,7%.
La diferencia entre los dos grupos de compradores extranjeros alcanzó así un nuevo máximo histórico. Los no residentes pagaron 1.391 euros por metro cuadrado más que los residentes, cuando un año antes la brecha era de 1.210 euros. También superaron en 1.522 euros el precio medio abonado por los compradores nacionales.
Aumenta en Castilla-La Mancha y Extremadura
La compraventa extranjera solamente aumentó en Castilla-La Mancha, con un avance del 4,4% y 2.221 operaciones, y en Extremadura, donde creció un 3,3%, hasta 346 transacciones. En Aragón permaneció prácticamente estable, con un descenso del 0,2% y 1.186 compraventas, al igual que en La Rioja, donde cayó un 0,8%, hasta 366 operaciones.
En las restantes comunidades se produjeron retrocesos. Los más pronunciados correspondieron a Cantabria, con un 20,5% y 260 compraventas; Canarias, con un 20,3% y 3.694 operaciones, y Madrid, con un 19,7% y 4.248. Baleares y la Comunidad Valenciana registraron sendas caídas del 15,4%, aunque esta última continuó siendo el principal mercado autonómico, con 17.446 operaciones. También descendieron las compras en el País Vasco, un 14%; Galicia, un 12,8%; Andalucía, un 12,7%; Murcia, un 12,2%; Cataluña, un 9%; Castilla y León y Asturias, ambas un 8,2%, y Navarra, un 5,3%.
Sube el precio medio
Pese a esta contracción territorial casi generalizada, el precio medio pagado por los extranjeros aumentó en 15 de las 17 comunidades. Cantabria encabezó las subidas con un 23%, seguida de Asturias, con un 22,3%; Extremadura, con un 16,4%; Comunidad Valenciana, con un 15,6%; Madrid, con un 15,4%, y Murcia, con un 15,1%. También se produjeron incrementos de dos dígitos en el País Vasco, con un 12,8%; Castilla y León, con un 12,7%; Castilla-La Mancha, con un 12,5%, y Andalucía, con un 11,5%.
Los aumentos fueron más moderados en Canarias, con un 9,7%; Baleares, con un 9,3%; Galicia, con un 5,2%; Cataluña, con un 3%, y Aragón, con un 0,4%. Únicamente disminuyeron los precios en La Rioja, un 5,5%, y Navarra, un 4,8%. Baleares registró el precio medio más alto, con 5.344 euros por metro cuadrado, seguida de Madrid, con 4.379 euros; Canarias, con 3.171; Cataluña y el País Vasco, ambas con 2.880, y Andalucía, con 2.806. En el extremo contrario se situaron Extremadura, con 714 euros; Castilla-La Mancha, con 819; La Rioja, con 882; Castilla y León, con 930, y Aragón, con 932 euros por metro cuadrado.
La distribución territorial cambia de forma apreciable según la residencia del comprador. La Comunidad Valenciana concentró 9.250 operaciones de extranjeros no residentes, el 40,3% de todas las realizadas por este grupo. Le siguieron Andalucía, con 5.800 compraventas y el 25,3%; Canarias, con 2.046 y el 8,9%; Murcia, con 1.780 y el 7,8%, y Cataluña, con 1.777 y el 7,7%. Baleares concentró otro 6,4% y Madrid solamente el 1,5%.
Entre los extranjeros residentes, Cataluña ocupó la primera posición, con 8.516 operaciones y el 21,6% del total, seguida de la Comunidad Valenciana, con 8.196 y el 20,8%; Andalucía, con 6.007 y el 15,3%, y Madrid, con 3.912 y el 9,9%. Castilla-La Mancha reunió el 5,5%, Murcia el 4,3% y Canarias el 4,2%.
Los marroquíes son los que más compran
Por nacionalidades, los marroquíes fueron los compradores más numerosos, con 4.960 operaciones y el 8% del mercado extranjero. Los británicos realizaron 4.541 compraventas, el 7,3%; los italianos, 4.109, el 6,6%; los rumanos, 3.974, el 6,4%, y los alemanes, 3.907, el 6,3%. En conjunto, estas cinco nacionalidades concentraron el 34,6% de las adquisiciones. El grupo formado por las demás nacionalidades extracomunitarias añadió otras 7.822 operaciones, equivalentes al 12,5%.
Entre los no residentes, las nacionalidades con mayor participación fueron Países Bajos, con el 12,6%; Alemania, con el 11,8%; Reino Unido, con el 10,4%, y Polonia, con el 8,1%. Los neerlandeses tuvieron una presencia especialmente elevada en Murcia, donde representaron el 17,8% de las compras extranjeras no residentes; la Comunidad Valenciana, con el 15,8%, y Andalucía, con el 13,4%.
Los alemanes concentraron el 52,5% de las operaciones de no residentes realizadas en Baleares, el 26,5% en Castilla-La Mancha, el 22,3% en Canarias y el 14,3% en Galicia. Los británicos representaron el 25,6% en Murcia, el 13,7% en Andalucía y el 8,8% en Baleares, mientras que los polacos alcanzaron cuotas del 11,4% en la Comunidad Valenciana, el 8,1% en Andalucía y el 7,5% en Murcia.
Entre los extranjeros residentes predominaron los marroquíes, con el 12,4% de las operaciones, seguidos de italianos, con el 9,2%; rumanos, con el 9%, y británicos, con el 5,5%. Los compradores marroquíes tuvieron un peso particularmente elevado en Murcia, con el 36,1%; Navarra, con el 34,3%; La Rioja, con el 25,1%; Aragón, con el 23,7%; Castilla-La Mancha, con el 21,7%; Extremadura, con el 20,2%, y Andalucía, con el 19,4%.
Los italianos representaron el 22,3% de las compras de residentes extranjeros en Canarias, el 16,8% en Baleares, el 13,4% en Madrid y el 11,8% en Cataluña. Los rumanos alcanzaron el 25,6% en Aragón, el 24,5% en Castilla-La Mancha, el 21,5% en La Rioja, el 19,9% en Extremadura y el 15% en Castilla y León. Los británicos destacaron en Andalucía, con el 11,2%; Murcia, con el 9,5%; Canarias, con el 8,4%, y Baleares, con el 8,1%.
Los rusos compran menos y los americanos pagan más
Las compraventas solamente aumentaron entre los ciudadanos de Venezuela, un 10,2%, y Colombia, un 7,4%. Los descensos más acusados afectaron a los compradores de Rusia, con un 26,2%; China, con un 26,1%; Estados Unidos, con un 22%; Bulgaria, con un 21,6%; Bélgica, con un 21,3%, y Reino Unido, con un 21%. Las caídas fueron menores entre los compradores de Polonia, un 6,6%; Portugal, un 5%, y Noruega, un 1,2%.
Los estadounidenses pagaron el precio medio más elevado, con 3.948 euros por metro cuadrado, seguidos de los suecos, con 3.839; alemanes, con 3.763; suizos, con 3.760, y noruegos, con 3.588. También superaron la media extranjera los compradores de Polonia, Bélgica, Irlanda, Francia, Italia, Países Bajos, Rusia y Reino Unido. Los importes más bajos correspondieron a los marroquíes, con 801 euros por metro cuadrado; rumanos, con 1.439; ecuatorianos, con 1.531, y colombianos, con 1.604.
