Decenas de propietarios de apartamentos y bungalós de zonas turísticas de Gran Canaria han trasladado al Registro de la Propiedad el conflicto sobre el uso de sus inmuebles. Los afectados han presentado escritos para dejar constancia expresa de su oposición a que sus fincas, o las fincas matrices de los complejos de los que forman parte, sean vinculadas registralmente a un uso turístico obligatorio o al régimen de unidad de explotación cuando esas circunstancias, sostienen, no figuraban en la información registral disponible en el momento en que adquirieron sus propiedades.
La movilización se ha concentrado especialmente en los Registros de la Propiedad números 1 y 2 de San Bartolomé de Tirajana, uno de los municipios con mayor concentración de apartamentos turísticos de Canarias. La Plataforma de Afectados por la Ley Turística (PALT) sostiene que numerosos propietarios compraron sus inmuebles hace años o décadas mediante escrituras y notas registrales en las que no aparecía una adscripción exclusiva al uso turístico, por lo que consideran jurídicamente cuestionable que esa vinculación pueda incorporarse ahora.
La controversia tiene un alcance que va bastante más allá de la posibilidad de alquilar una vivienda a turistas. Lo que se discute es el propio régimen jurídico del inmueble: si puede utilizarse como residencia, si queda sometido necesariamente a explotación turística y, en determinados casos, si debe integrarse dentro de una única empresa explotadora junto con el resto de unidades del establecimiento.
Ley canaria 2/2013, de renovación y modernización turística
El origen legal de la disputa se encuentra, fundamentalmente, en la Ley canaria 2/2013, de renovación y modernización turística. Su artículo 23 establece que los titulares de establecimientos turísticos tienen el deber de destinarlos al uso correspondiente conforme a la calificación asignada a la parcela por el planeamiento y al uso atribuido al inmueble por la licencia con la que fue construido. La misma norma obliga a hacer constar en el Registro de la Propiedad tanto el uso de la parcela y del edificio como las limitaciones existentes para modificarlo.
La regulación fue reforzada a finales de 2025 mediante la Ley 6/2025 de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas. La reforma modificó precisamente el artículo 23.2 para facilitar que la información sobre el destino turístico acceda al Registro cuando se produzcan operaciones inmobiliarias sobre edificios antiguos. La exposición de motivos de la propia ley reconoce que existe un número elevado de establecimientos construidos e inscritos antes de que comenzara a reflejarse sistemáticamente esta información y en cuyos folios registrales no consta actualmente una especificación expresa sobre el uso.
Este reconocimiento es uno de los argumentos utilizados por los propietarios para cuestionar la situación. Su posición parte de que el Registro de la Propiedad constituye uno de los principales instrumentos de seguridad jurídica del tráfico inmobiliario y de que muchos compradores confiaron legítimamente en la información que ofrecía cuando adquirieron sus apartamentos. La aparición posterior de una mención que limite las posibilidades de utilización de la finca, alegan, puede afectar al contenido económico de su derecho de propiedad y al propio valor del inmueble.
Inscripción registral
La cuestión jurídica, sin embargo, es más compleja que determinar simplemente si el comprador prestó o no consentimiento. Las limitaciones de naturaleza urbanística o legal no nacen necesariamente de su inscripción registral. Si el destino turístico estaba ya establecido por el planeamiento, la licencia de construcción o la legislación sectorial, la inscripción puede tener como finalidad dar publicidad a una restricción preexistente y no crear una carga nueva sobre la propiedad.
Precisamente esa distinción es la que tendrá que determinarse en cada inmueble. El artículo 23 establece actualmente que, cuando se trate de edificaciones ya construidas, la constancia registral del uso debe realizarse mediante certificación municipal o cédula urbanística, acompañada de la correspondiente certificación de inscripción en el Registro General Turístico. Es decir, el uso turístico no debería surgir de una mera decisión autónoma del registrador, sino estar respaldado por la situación urbanística y administrativa de la finca.
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ya se ha pronunciado sobre esta cuestión. En una resolución de febrero de 2023 relativa a un complejo turístico de Arona, en Tenerife, señaló que para las edificaciones anteriores a la Ley de 2013 cuya obra nueva y división horizontal ya estuvieran inscritas es necesaria la correspondiente certificación municipal o cédula urbanística para hacer constar posteriormente su uso turístico. La resolución explica además que, cuando el planeamiento permita un uso mixto, la adscripción concreta del inmueble dependerá del uso atribuido por la licencia otorgada en el momento de su construcción.
Publicidad registral
La doctrina resulta especialmente relevante para el conflicto actual porque diferencia entre la creación de una limitación y su publicidad registral. La Dirección General recuerda que las restricciones sobre el dominio pueden proceder directamente de la legislación sectorial, del planeamiento urbanístico o incluso de convenios urbanísticos y que su naturaleza y efectos registrales varían según su origen.
A este problema se añade el denominado principio de unidad de explotación. La Ley de Ordenación del Turismo de Canarias establece que la explotación turística de los establecimientos alojativos debe efectuarse, con carácter general, bajo una única empresa. La norma define esa unidad como el sometimiento a un único operador de la actividad turística desarrollada en el establecimiento o conjunto de edificios y dispone que las unidades alojativas afectadas quedan vinculadas a esa actividad, permitiendo además su constancia registral en los términos establecidos por la legislación específica.
La consecuencia es importante para los propietarios. La eventual consideración de un apartamento como unidad alojativa integrada en un establecimiento turístico puede limitar las posibilidades de explotarlo de forma independiente y someter su comercialización turística al régimen de unidad de explotación.
Los afectados rechazan precisamente que esa situación pueda proyectarse automáticamente sobre viviendas que llevan años siendo utilizadas con carácter residencial. La PALT ha anunciado que estudiará individualmente los casos y que recurrirá, cuando lo considere necesario, a las vías administrativas y judiciales para defender los derechos de los titulares.
Discrepancias entre los Registros
El conflicto se ha intensificado además por los propios trámites utilizados en el Registro. Los propietarios denunciaron inicialmente que, al acudir al Registro número 2 de San Bartolomé de Tirajana para presentar escritos de oposición, se les entregaba un formulario que incluía entre sus apartados una referencia a la incorporación del uso turístico. En una segunda movilización encontraron documentación diferente en el Registro número 1 y algunos afectados se negaron a firmarla por considerar que concedía una autorización excesivamente amplia sobre las actuaciones que podían practicarse respecto de sus inmuebles.
El registrador número 2 de San Bartolomé de Tirajana y decano territorial del Colegio de Registradores en Las Palmas, Diego Hermoso, ha rechazado esa interpretación. Defiende que el formulario pretende facilitar el cumplimiento de la legislación vigente y que la referencia controvertida puede tacharse o dejarse sin cumplimentar. Desde esta perspectiva, el Registro no estaría imponiendo un nuevo destino a las propiedades, sino tratando de reflejar la situación jurídica que resulta de la normativa turística aplicable.
El fondo del problema tendrá que resolverse, por tanto, mediante el examen de la documentación urbanística y administrativa de cada complejo. Que la nota simple o la escritura de compraventa no mencionaran expresamente el uso turístico constituye un elemento relevante desde la óptica de la publicidad registral y de la confianza del adquirente, pero no determina por sí solo que la finca careciera jurídicamente de ese destino. Del mismo modo, la existencia de una regulación general sobre establecimientos turísticos tampoco bastaría, por sí sola, para transformar cualquier apartamento situado en una zona turística en una unidad alojativa si no existe el correspondiente título urbanístico y administrativo que lo sustente.
La propia normativa canaria contempla además situaciones en las que los usos residenciales pueden encontrarse consolidados. La disposición transitoria séptima de la Ley 2/2013 establece que determinados usos residenciales existentes antes del 1 de enero de 2017 en parcelas turísticas pueden quedar en situación legal de consolidación cuando concurran los requisitos establecidos por el planeamiento.
Ordenanza municipal
El Ayuntamiento de San Bartolomé de Tirajana ha abierto, de hecho, una consulta pública para preparar una Ordenanza Municipal Reguladora del Régimen Jurídico del Uso Residencial en la Zona Turística Litoral. El Consistorio reconoce la existencia de situaciones jurídicas diferentes y pretende establecer criterios homogéneos para determinar qué usos residenciales pueden mantenerse legalmente.
La batalla registral abierta este verano anticipa así un conflicto de mayor recorrido. En juego no está únicamente la regulación de las viviendas vacacionales, sino la delimitación entre las facultades derivadas del derecho de propiedad y las restricciones impuestas por la ordenación turística y urbanística. También se plantea hasta dónde alcanza la protección que proporciona el Registro de la Propiedad cuando una limitación de origen administrativo existía potencialmente desde antes pero nunca llegó a reflejarse en el folio registral.
La respuesta difícilmente podrá ser idéntica para todos los inmuebles. La fecha de construcción, la licencia original, la calificación del suelo, la posible consolidación de un uso residencial, la inscripción turística y los estatutos de cada complejo serán determinantes. De ahí que el conflicto que ahora ha comenzado con decenas de escritos de oposición en los registros de Gran Canaria pueda acabar trasladándose a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y, previsiblemente, a los tribunales.
