El Tribunal Supremo ha dictado una nueva sentencia contra el registro único estatal de arrendamientos de corta duración y consolida así la línea jurisprudencial abierta el pasado mes de mayo contra uno de los elementos centrales del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre. La Sala de lo Contencioso-Administrativo ha estimado parcialmente el recurso interpuesto por la Asociación Canaria del Alquiler Vacacional, ASCAV, y ha vuelto a anular los preceptos de la norma que regulaban el procedimiento de registro único y la obligación de inscripción en el Registro de la Propiedad o en el de Bienes Muebles para obtener el número necesario para ofertar alojamientos de corta duración en plataformas en línea.
La resolución, fechada el 4 de junio de 2026 y notificada hoy, es la sentencia número 697/2026 y se dicta en el recurso contencioso-administrativo 6/2025. No es, por tanto, la primera sentencia del Supremo sobre esta materia, ni siquiera la segunda. La propia Sala recuerda que ya había examinado la cobertura competencial del Estado para aprobar el Real Decreto 1312/2024 en una sentencia de 19 de mayo de 2026, dictada en el recurso 143/2025, y en otra posterior de 21 de mayo de 2026, dictada en el recurso 54/2025.
La sentencia confirma que la nulidad del registro único estatal no fue un pronunciamiento aislado vinculado a un único recurso, sino una doctrina ya reiterada por la Sala Tercera en distintos procedimientos y frente a impugnaciones promovidas por sujetos diferentes. Primero fue el recurso de una administración autonómica, la Generalitat Valenciana, después, el de las asociaciones de apartamentos turísticos APARTUR y ATA. Y ahora el de ASCAV, una asociación canaria del alquiler vacacional. El resultado es una consolidación progresiva de la tesis del Supremo según la cual el Estado puede articular mecanismos de intercambio de información y de coordinación digital, pero no imponer por real decreto un procedimiento registral único que condicione la comercialización de alojamientos de corta duración.
El Real Decreto 1312/2024 había sido aprobado para desarrollar en España el Reglamento europeo 2024/1028, relativo a la recogida y el intercambio de datos sobre servicios de alquiler de alojamientos de corta duración. La norma estatal diseñaba dos piezas principales. Por un lado, la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, concebida como pasarela para canalizar la transmisión de datos entre plataformas, administraciones y autoridades competentes. Por otro, un procedimiento de registro único de arrendamientos, gestionado a través de los registros de la propiedad o de bienes muebles, del que dependía la obtención del número de registro exigible a los anfitriones para publicar sus alojamientos en plataformas digitales.
El Supremo no anula toda la regulación. La sentencia rechaza la pretensión principal de ASCAV, que solicitaba la nulidad íntegra del real decreto, pero estima su pretensión subsidiaria y declara la nulidad de los artículos e incisos relativos al registro único. En concreto, la demanda pedía anular el inciso del artículo 1 referido al desarrollo del procedimiento de registro único, las definiciones de procedimiento de registro y número de registro del artículo 2, determinadas obligaciones de arrendadores y plataformas de los artículos 5 y 6, los artículos 8, 9 y 10, el segundo párrafo del artículo 11, la letra b) del artículo 12, la disposición adicional tercera y la disposición final primera. La Sala acoge esa pretensión en los mismos términos en que ya lo había hecho en la sentencia de 19 de mayo.
No al sistema registral centralizado
El Supremo entiende que el Estado carece de cobertura suficiente para configurar un registro único nacional de arrendamientos de corta duración con el alcance previsto por el Gobierno. La resolución no niega la existencia de un problema real asociado a la expansión de esta modalidad de alojamiento, ni desconoce su impacto sobre el mercado residencial, el precio de la vivienda o la convivencia urbana. Tampoco cuestiona que el Reglamento europeo obligue a los Estados miembros a establecer mecanismos de recogida e intercambio de datos. Lo que rechaza es que esa obligación europea permita al Estado construir, mediante una norma reglamentaria, un sistema registral centralizado que se superpone a los instrumentos autonómicos ya existentes en materia de turismo y alojamiento.
La sentencia insiste así en una distinción relevante para futuras regulaciones. Una cosa es que el Estado pueda ordenar la transmisión de datos, crear una ventanilla digital nacional y cumplir las exigencias europeas de información y estadística. Otra distinta es que pueda imponer un registro único como requisito previo para operar en plataformas, desplazando o duplicando las competencias autonómicas. En ese punto, la Sala considera que el Gobierno fue más allá de una función de coordinación y entró en una ordenación material que no podía ampararse en los títulos competenciales invocados en la disposición final primera del real decreto.
La resolución rechaza además la causa de inadmisibilidad planteada por el Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España, que había cuestionado la legitimación activa de ASCAV. El Supremo descarta ese argumento y aprecia una conexión evidente entre los fines de la asociación recurrente y el objeto del proceso, dado que el real decreto incide de forma directa en los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración y el alquiler vacacional constituye una de sus modalidades. La Sala recuerda, además, que alcanzó la misma conclusión en la sentencia de 21 de mayo respecto de otra asociación demandante que también había impugnado el mismo real decreto.
ASCAV había invocado asimismo varios motivos formales contra la tramitación de la norma, entre ellos la utilización del procedimiento de urgencia, la omisión de informes, la insuficiencia de la memoria de análisis de impacto normativo, la falta de test PYME y la ausencia de una adecuada valoración de proporcionalidad. El Supremo examina esos reproches, pero no los considera suficientes para declarar la nulidad total del real decreto. La Sala admite que una mayor apertura en la fase de consultas y un análisis más exhaustivo de los impactos y alternativas podría haber mejorado la calidad técnica y jurídica de la norma, pero descarta que esas insuficiencias tengan entidad bastante para provocar su nulidad de pleno derecho.
La sentencia tampoco acuerda publicar de nuevo el fallo en el Boletín Oficial del Estado, precisamente porque los mismos preceptos y apartados del Real Decreto 1312/2024 ya habían sido anulados por las sentencias anteriores de la Sala, en las que sí se ordenó la publicación de la parte dispositiva. Ese detalle refuerza la idea de que la resolución de junio no tiene tanto valor por inaugurar una doctrina como por confirmar su firmeza y proyectarla sobre un nuevo recurso.
