Mil veinte euros es lo que una empresa de ascensores ha obtenido en los tribunales frente a una comunidad de propietarios de Oviedo que dejó antes de tiempo su contrato de mantenimiento.
La Audiencia Provincial de Asturias confirmó que la penalización del contrato era abusiva y, por tanto, nula. Aun así, dio a la empresa el 15 % de lo que le quedaba por facturar hasta el final.
La sentencia, difundida el 3 de noviembre, es firme, y tiene interés para usted si vive en un edificio con ascensor pues este tipo de sistema de transporte vertical no puede usarse sin un contrato de mantenimiento, y muchos de esos contratos incluyen permanencias, renovaciones automáticas o penalizaciones si se cambia de empresa.
Esta guía le explica qué dicen los tribunales y cómo cambiar de empresa sin riesgos. Lo primero es buscar en el contrato la fecha de vencimiento y las condiciones de renovación.
Qué es el contrato de mantenimiento del ascensor
Es posible que usted no haya leído ese contrato, aunque usted contribuye a pagarlo. Su coste es uno de los gastos comunes que los vecinos cubren con su cuota, como prevé el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. Su importancia suele pasar desapercibida hasta que surge una avería, una propuesta de cambio de empresa, o una reclamación por penalización.
No es un contrato opcional. La norma técnica de ascensores, aprobada por el Real Decreto 355/2024, solo permite usar un ascensor mientras tenga contratado el mantenimiento. Lo presta una empresa conservadora, que es la que ha presentado ante una comunidad autónoma la declaración responsable que le permite trabajar en toda España. En un edificio de viviendas, el contrato lo firma la comunidad de propietarios, representada por su presidente.
El problema suele estar en las cláusulas. En el caso que llegó al Tribunal Supremo en 2019, una comunidad de Noia (A Coruña) había firmado contratos de cinco años, que se renovaban solos por otros cinco. Además, si la comunidad se iba antes, debía pagar el 50 % de las cuotas pendientes. Esa penalización pactada de antemano es lo que se llama cláusula penal.
La cuestión es si su comunidad está obligada a pagarla tal y como figura en el contrato.
¿Protege la ley a su comunidad?
En principio, sí. La ley de defensa de los consumidores trata también como consumidoras a las entidades sin personalidad jurídica que actúan sin ánimo de lucro y fuera de una actividad comercial o empresarial. Sobre esa base resolvieron el Tribunal Supremo y la Audiencia de Asturias los dos casos de esta guía.
Eso permite aplicar al contrato las reglas de los servicios que se prestan de forma continuada y revisar sus cláusulas como posibles cláusulas abusivas. Tres de las más relevantes en este contexto son:
La duración. La ley prohíbe en estos contratos los plazos de duración excesiva.
La renovación automática. Puede ser abusiva si la fecha límite para avisar de que no quiere renovar no le permite, en la práctica, hacerlo.
La penalización por irse antes de tiempo. Puede ser abusiva si es desproporcionadamente alta o no guarda relación con el daño real que causa la salida.
La nulidad de estas causas depende, en cada uno de estos casos, de su duración, de la cuantía de la penalización y de cómo la justifique la empresa. Si un juez declara abusiva una cláusula, se tiene por nula (no puesta), y el resto del contrato sigue en vigor si puede funcionar sin ella. La protección es más discutible si el edificio se dedica a oficinas o negocios.
Qué cambia con la sentencia de Asturias
Las dos sentencias resuelven cuánto puede durar el contrato y cuánto cuesta dejarlo.
En 2019, el Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo declaró nula la duración de cinco años del contrato de Noia. Para el Supremo, salvo que la empresa justifique circunstancias excepcionales, tres años es el plazo máximo razonable en este tipo de contratos. Ese límite, que no aparece en ninguna ley, lo tomó del criterio de muchas Audiencias Provinciales y de la autoridad de la competencia, y añadió que la duración puede controlarse aunque la cláusula se hubiera negociado. La empresa reclamaba más de 10.000 euros y no obtuvo nada.
La Audiencia de Asturias se ocupa de la penalización. Confirma que la de Oviedo era abusiva porque era desproporcionadamente alta y no tenía justificación. Además, estaba predispuesta, es decir, la empresa la había redactado de antemano y la había impuesto, y no demostró los perjuicios que pretendía compensar.
Eso no deja a la empresa siempre sin nada. En Oviedo había hecho una petición subsidiaria, para el caso de que no prosperase la principal, y la Audiencia la aceptó. Le reconoció 1.020 euros, el 15 % de lo que faltaba por facturar. El juzgado había rechazado toda la demanda, y la nota del Consejo General del Poder Judicial no explica en qué se apoya esa cifra. Ese porcentaje es la valoración del tribunal en este caso.
La ley dice que la empresa no puede exigir una indemnización que no se corresponda con el daño que la salida le haya causado de verdad. Puede reclamar ese daño, pero tiene que probarlo. Y si alega que una cláusula se negoció con la comunidad y no se impuso, también le toca demostrarlo.
Cómo cambiar de empresa sin tener que parar el ascensor
Cambiar de empresa exige un orden. Si el ascensor se queda sin mantenimiento contratado, no puede usarse. Y si el aviso llega tarde, el contrato puede renovarse solo.
Revise primero el contrato
Lo primero es que pida al presidente o al administrador de su comunidad una copia completa del contrato y compruebe estos cuatro datos: cuándo empezó, cuánto dura, si se renueva solo y con cuánta antelación hay que avisar para darlo de baja. Busque también cómo se pone fin al contrato, porque la ley de consumidores obliga a que lo informe de manera expresa.
La decisión corresponde a la junta
El cambio de empresa lo decide la junta de propietarios. Tiene que figurar en el orden del día de la convocatoria, y basta la mayoría ordinaria que fija la Ley de Propiedad Horizontal. Es aconsejable que el acuerdo diga qué empresa entra y desde qué fecha.
Contrate antes a la nueva empresa
Lo más seguro es firmar primero con la nueva empresa y dar de baja después a la anterior. Antes de firmar, lea la duración, la renovación y la penalización del nuevo contrato, para no repetir el problema.
Al hacerse cargo del ascensor, la nueva empresa debe presentar ante la comunidad autónoma una inspección hecha por un organismo de control en los treinta días anteriores a la firma. Esa inspección la contrata la comunidad, nunca la empresa de mantenimiento.
La comunicación debe ser fehaciente
La ley de consumidores permite dejar el contrato de la misma forma en que se firmó. Si se firmó por escrito, se avisa por escrito. Además, la norma de ascensores exige comunicar a la empresa saliente, de forma fehaciente y antes del cambio, la fecha en que la nueva se hará cargo. Puede hacerlo la comunidad o la nueva empresa en su nombre.
Fehaciente quiere decir que quede prueba de que el aviso llegó y de lo que decía. Para eso sirven el burofax con certificación de contenido y acuse de recibo o el acta notarial de notificación. En el mismo escrito, pida a la empresa saliente que entregue a la comunidad el registro de mantenimiento del ascensor, como le obliga la norma.
Qué hacer si la empresa reclama una penalización
Si después de la baja llega una factura con la penalización, su comunidad no debería pagarla sin más. Lo aconsejable es contestar por escrito por qué la considera abusiva y pedir a la empresa que justifique cualquier daño concreto.
Si la empresa acude al juzgado, conviene que la comunidad se defienda. En Oviedo no lo hizo. El tribunal anuló igualmente la penalización, pero la comunidad no rebatió la petición subsidiaria que la Audiencia acabó aceptando.
Cuando el cambio termina, cada empresa comunica a la comunidad autónoma la baja o el alta del contrato en un plazo máximo de treinta días.
Lo que necesita saber antes de la junta
Usted no puede dar de baja el contrato por su cuenta
El contrato es de la comunidad, no de cada vecino. Por eso, una carta suya enviada por iniciativa propia no le pone fin. Lo decide la junta y lo ejecuta el presidente.
Cuándo buscar asesoramiento profesional
Su comunidad puede gestionar el cambio por sí misma, con su presidente o su administrador. Pero conviene consultar a un abogado si la empresa reclama una cantidad importante, si llega una demanda, sin dejar pasar el plazo que indique, o si la comunidad ya pagó una penalización y quiere recuperarla.
El valor de la prueba
En estos conflictos, los papeles suelen decidir. El acta notarial de notificación deja constancia fehaciente de que el aviso se entregó a la empresa y de lo que decía. El acuerdo de la junta queda en el libro de actas, que diligencia el registrador de la propiedad, y es la mejor prueba de que el cambio se aprobó. El presidente y el secretario deben firmar el acta al terminar la reunión o en los diez días naturales siguientes.
Para terminar
Cambiar de empresa de ascensores no tiene por qué acabar en los tribunales. En la práctica, suele reducirse a tres pasos. El de revisar bien el contrato, el de aprobar el cambio en junta y el de dejar prueba de cada aviso que se dé.
Los tribunales vienen reconociendo que las comunidades pueden estar protegidas frente a permanencias excesivas y penalizaciones abusivas. Eso no impide que la empresa cobre el daño real que logre probar.
Por eso, la fecha que no debe perder de vista es la de vencimiento o renovación del contrato. Si su comunidad deja pasar el plazo para avisar, el contrato puede prorrogarse. Si tiene dudas, la oficina de consumo de su ayuntamiento o de su comunidad autónoma puede orientarle.
En pocas palabras
• La Audiencia de Asturias confirma, en sentencia firme, que la penalización de un contrato de ascensores era abusiva y nula, aunque da a la empresa 1.020 euros por otra vía.
• Las comunidades de propietarios pueden acogerse a la ley de consumidores frente a permanencias excesivas, renovaciones automáticas abusivas y penalizaciones desproporcionadas.
• Antes de la fecha de renovación, revise el contrato, lleve el cambio a la junta, asegúrese de que se contrata primero a la nueva empresa y de que el aviso es fehaciente.
Esta guía explica la regla general. Si su caso tiene alguna de las particularidades que se señalan en «Lo que necesita saber antes de la junta», consúltelo con un profesional antes de actuar.
[Guía actualizada a 5 de noviembre de 2026.]
