La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) ha estimado el recurso contra la negativa a inscribir una declaración de obra nueva por antigüedad correspondiente a una construcción de 1950 en Gandía. La resolución, de 24 de julio de 2026 y publicada este 5 de noviembre en el BOE, permite inscribir tanto la georreferenciación de la finca como la edificación. El centro directivo considera que el planeamiento posterior reservó parte del terreno para un vial, pero no se han ejecutado las actuaciones necesarias para incorporarlo al patrimonio público.
El conflicto surgió porque la registradora apreció una posible invasión del dominio público viario, apoyándose en la cartografía y en los informes municipales. Estos señalaban que la alineación prevista por el plan seccionaba parte de la edificación, aunque también reconocían que la cesión del terreno no se había producido. La Dirección General concluye que la construcción precede al planeamiento aprobado en 1999 y que esa reserva urbanística pendiente de ejecución no acredita, por sí sola, la titularidad pública del suelo.
La controversia exige separar la ordenación urbanística de sus efectos sobre la propiedad. El planeamiento determina los usos y destinos del suelo, pero la transformación de una propiedad privada en un bien municipal requiere los actos de adquisición o cesión que correspondan. El texto refundido de la Ley de Suelo regula, precisamente, los efectos de la aprobación de los instrumentos de distribución de beneficios y cargas: entre ellos, la transmisión a la Administración de los terrenos de cesión obligatoria. Esa ejecución permite trasladar al plano patrimonial las previsiones del plan.
Protección registral del dominio público
La protección registral del dominio público sigue siendo una obligación legal. El artículo 199 de la Ley Hipotecaria impone denegar la inscripción de la identificación gráfica cuando coincida total o parcialmente con otra base gráfica inscrita o con el dominio público. También exige una decisión motivada a la vista de las alegaciones formuladas durante el expediente. A su vez, el artículo 202 obliga a identificar mediante coordenadas geográficas la porción de suelo ocupada por la edificación, lo que permite comprobar su ubicación y delimitar el objeto que accede al Registro.
El régimen de obra nueva por antigüedad tiene requisitos propios. El artículo 28.4 de la Ley de Suelo permite dejar constancia registral de construcciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición por haber transcurrido los plazos correspondientes. Para ello debe acreditarse la fecha de terminación y una descripción coincidente con el título mediante alguno de los documentos admitidos legalmente, como una certificación municipal, técnica o catastral, o un acta notarial.
El precepto exige, además, comprobar que no exista anotación preventiva por la incoación de un expediente de disciplina urbanística y que el suelo no tenga carácter demanial ni esté afectado por servidumbres de uso público general. La antigüedad, por tanto, se integra en un procedimiento que conserva controles específicos sobre la situación jurídica del inmueble. Ley de Suelo, artículo 28.4.
La comunicación al ayuntamiento constituye otra garantía del sistema. Los registradores deben dar cuenta de las inscripciones practicadas por esta vía y reflejar esa notificación en los términos previstos legalmente. El mecanismo permite que la Administración haga constar registralmente la situación urbanística y las limitaciones aplicables, de modo que puedan conocerlas quienes consulten el Registro. La inscripción documenta la realidad de la construcción; las facultades del propietario continúan sujetas al régimen urbanístico correspondiente.
