La presidenta del Consejo General del Notariado y de la Fundación Notariado, Concepción Pilar Barrio del Olmo, abrió y clausuró el encuentro, que se planteó como un examen de la calidad normativa del sistema. La conclusión general fue que la presión sobre el mercado residencial puede justificar la intervención de los poderes públicos, pero no permite prescindir del reparto constitucional de competencias, de la reserva de ley ni de una adecuada técnica jurídica.
El origen del conflicto se encuentra en el Real Decreto 1312/2024, que pretendió adaptar el ordenamiento español al Reglamento europeo 2024/1028 sobre recogida e intercambio de datos de los alojamientos de corta duración. La norma estatal creó una Ventanilla Única Digital y, además, estableció un procedimiento para que las viviendas obtuvieran un número de registro a través de los Registros de la Propiedad o de Bienes Muebles. El número era indispensable para comercializar el alojamiento mediante plataformas digitales. Los registradores debían comprobar la documentación del inmueble y podían suspender o retirar su validez cuando apreciaran incumplimientos, lo que posteriormente podía provocar la retirada del anuncio. El sistema afectaba tanto a viviendas turísticas como a otros alquileres temporales motivados por razones laborales, académicas, médicas o semejantes.
El catedrático de Derecho Administrativo Juan Ramón Fernández Torres situó el problema en la superposición de cuatro niveles regulatorios: el europeo, el estatal, el autonómico y el municipal. En su opinión, el Gobierno utilizó la normativa europea como fundamento para crear un procedimiento único que el Reglamento de la Unión no imponía realmente.
La regulación europea persigue que las plataformas comuniquen datos fiables a las autoridades y que los Estados establezcan ventanillas digitales para intercambiar esa información. No exige necesariamente que todos los alojamientos sean sometidos a un nuevo registro estatal con efectos habilitantes. El problema, según se expuso durante la jornada, no residía solamente en la finalidad perseguida, sino en el instrumento elegido para alcanzarla.
Diego Córdoba Castroverde
El magistrado de la Sala Tercera del Tribunal Supremo Diego Córdoba Castroverde, ponente de la primera de las sentencias, explicó que el procedimiento diseñado por el Gobierno excedía una mera fórmula de coordinación administrativa. Se trataba de un verdadero registro administrativo, porque su inscripción condicionaba la posibilidad efectiva de ofrecer la vivienda en plataformas y permitía controlar el acceso y la continuidad de la actividad. El Supremo concluyó que el Estado carecía de un título competencial suficiente para crear ese registro. La regulación penetraba en materias como la vivienda y el turismo, atribuidas principalmente a las comunidades autónomas, que ya disponían en muchos casos de sus propios censos, registros o procedimientos de autorización.
La sentencia 620/2026, de 19 de mayo, anuló los preceptos relativos al procedimiento de registro único, pero no dejó sin efecto todo el real decreto. La Ventanilla Única Digital y el sistema de transmisión de datos entre plataformas y administraciones permanecen sustancialmente vigentes, mientras que las comunidades autónomas conservan sus competencias para ordenar, registrar e inspeccionar los alojamientos turísticos.
El Consejo de Estado ya había advertido de los problemas
La letrada del Consejo de Estado Raquel Hurtado recordó que el órgano consultivo ya había advertido de estos problemas antes de la aprobación del real decreto. El dictamen cuestionó la competencia estatal, consideró insuficiente el rango reglamentario para imponer determinadas obligaciones a arrendadores y plataformas y alertó de las duplicidades con los registros autonómicos. El Consejo de Estado propuso como alternativa coordinar los registros ya existentes y conectarlos con la Ventanilla Única Digital. Esta solución habría permitido recopilar e intercambiar datos sin crear una nueva capa administrativa ni obligar a los propietarios que ya contaban con autorización autonómica a superar un segundo control.
Hurtado resumió el problema señalando que la preocupación pública por la vivienda era legítima, pero que la técnica jurídica utilizada para responder a ella no resultaba adecuada. Las advertencias no fueron atendidas y las deficiencias señaladas durante la elaboración de la norma terminaron convirtiéndose en los fundamentos de su anulación judicial.
Reglamento europeo
El abogado Javier Valentín Peñate sostuvo que el Reglamento europeo constituía, en principio, una iniciativa razonable para mejorar el conocimiento del mercado, pero que España “se pasó de frenada” al transformar un mecanismo de intercambio de información en una licencia o autorización encubierta. Valentín destacó que el Reglamento europeo no imponía un registro único y que habría sido posible conectar los registros turísticos de las comunidades autónomas con la ventanilla estatal mediante los mecanismos ordinarios de interoperabilidad administrativa. Esta fórmula habría respetado mejor la distribución competencial y evitado que los propietarios pagaran por obtener un número adicional.
El abogado llamó también la atención sobre la litigiosidad generada por el procedimiento. Las calificaciones registrales obligaron a resolver cuestiones relativas a los estatutos de las comunidades de propietarios, la identificación de los inmuebles, las restricciones urbanísticas, las viviendas protegidas o la suficiencia de los títulos turísticos autonómicos. Lo que inicialmente se había presentado como una tramitación sencilla terminó produciendo numerosos recursos ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.
La jornada abordó asimismo la regulación civil de los arrendamientos de corta duración con finalidad no turística. El catedrático de Derecho Civil Lorenzo Prats centró su intervención en estos contratos, que pueden responder a desplazamientos por trabajo, estudios, tratamientos médicos u otras necesidades temporales y que no deben confundirse automáticamente con las viviendas vacacionales. La brevedad del contrato no determina por sí sola su naturaleza jurídica. Para quedar sometido al régimen de arrendamiento para uso distinto de vivienda del artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos debe existir una causa temporal real, distinta de la necesidad permanente de residencia del inquilino. La anulación del registro estatal no modifica estas reglas sustantivas ni impide que los tribunales puedan recalificar como alquiler de vivienda un contrato temporal utilizado fraudulentamente para eludir las garantías del arrendatario.
Tampoco convierte en legales los alojamientos turísticos contrarios a las normas autonómicas, al planeamiento municipal o a los estatutos de la comunidad de propietarios. La sentencia elimina el procedimiento estatal anulado, pero no las licencias, declaraciones responsables, prohibiciones urbanísticas o requisitos sectoriales válidamente establecidos por las administraciones competentes.
La intervención de Prats permitió así ampliar el debate más allá de las viviendas vacacionales. El concepto europeo de alojamiento de corta duración incluye una realidad contractual heterogénea, en la que deben distinguirse la actividad turística, el arrendamiento de temporada genuino y los contratos que, pese a su denominación formal, cubren en realidad una necesidad habitual de vivienda. El programa de la jornada dedicó expresamente una de sus sesiones a esta diferenciación y a la posición jurídica del arrendador tras las sentencias.
Un impacto económico de 500 millones de euros
La presidenta de Fevitur y ApturCV, Silvia Blasco, trasladó al encuentro los efectos económicos que, según las asociaciones del sector, ocasionó la aplicación del registro. Blasco cifró en hasta 500 millones de euros el impacto potencial derivado de las reservas canceladas, la suspensión o retirada de anuncios, el cierre temporal de alojamientos y los gastos asumidos para completar los trámites registrales.
La estimación comprende tres grandes grupos de perjuicios: los costes de obtención del número —tasas, honorarios y actuaciones sobre los inmuebles—, los gastos asociados a las obligaciones informativas y el lucro cesante sufrido durante el tiempo en que las viviendas no pudieron comercializarse. La cantidad de 500 millones no constituye, sin embargo, una deuda reconocida ni una indemnización automática. Es una estimación de la patronal que deberá traducirse, en su caso, en reclamaciones individuales. Cada propietario tendrá que acreditar que sufrió un daño efectivo, individualizado y económicamente evaluable y que ese perjuicio fue consecuencia directa de la regulación anulada.
La vía jurídica sería la responsabilidad patrimonial de la Administración. Entre las pruebas relevantes podrían figurar las facturas de los trámites, las calificaciones registrales, las comunicaciones de las plataformas, las reservas canceladas y los datos históricos de ocupación y facturación. La acreditación será especialmente exigente en el lucro cesante, porque no bastará con alegar una pérdida genérica de ingresos.
El debate de fondo fue cómo reconstruir un sistema que permita a las administraciones conocer el mercado y combatir los incumplimientos sin duplicar procedimientos ni invadir competencias autonómicas. La solución deberá separar con mayor claridad tres funciones diferentes: la transmisión estatal de datos procedentes de las plataformas, el control autonómico de la actividad turística y la aplicación de las normas civiles y urbanísticas a cada contrato e inmueble. La Ventanilla Única puede seguir funcionando como infraestructura común, pero la información deberá proceder de las autoridades competentes y no de un nuevo procedimiento estatal que opere como requisito para acceder al mercado.
Barrio del Olmo cerró la jornada subrayando la necesidad de que las políticas de vivienda se apoyen en normas claras, sólidas y correctamente diseñadas. La anulación del registro demuestra que la urgencia por intervenir en un mercado tensionado no evita la obligación de respetar la distribución de competencias y los principios de legalidad, proporcionalidad y seguridad jurídica.
