La regla básica: los mayores de 65 años no tributan
La ganancia patrimonial obtenida por una persona mayor de 65 años al transmitir su vivienda habitual está exenta en el IRPF. Esto significa que, si se cumplen los requisitos legales, el vendedor no debe pagar IRPF por la plusvalía generada en esa operación.
La exención se aplica tanto si la transmisión se realiza mediante compraventa como si se realiza por otra vía, como una donación. Lo importante, a efectos del IRPF, es que se ponga de manifiesto una ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la vivienda habitual y que el transmitente tenga más de 65 años.
Una de las ventajas más importantes de esta exención es que no exige reinvertir el dinero obtenido en la compra de otra vivienda. A diferencia de la exención por reinversión en vivienda habitual, que opera con carácter general para otros contribuyentes, el mayor de 65 años puede vender su vivienda habitual y aplicar la exención aunque destine el dinero a cualquier otro fin.
Qué edad hay que tener y cuándo debe cumplirse
El requisito de edad debe cumplirse en el momento de la transmisión. En una compraventa, la fecha relevante será normalmente la fecha de la escritura pública de venta, salvo que por las circunstancias del caso proceda considerar otra fecha de transmisión conforme a las reglas civiles y fiscales aplicables.
Por tanto, no basta con cumplir 65 años en el mismo ejercicio fiscal si la venta se produjo antes del cumpleaños. Si una persona vende su vivienda habitual con 64 años y cumple 65 unos meses después, no podrá aplicar esta exención específica por razón de edad a esa venta.
Qué se entiende por vivienda habitual
La exención solo se aplica a la vivienda habitual. No basta con que el inmueble sea propiedad del contribuyente ni con que haya sido utilizado ocasionalmente. La vivienda habitual es, con carácter general, aquella en la que el contribuyente ha residido de forma efectiva y permanente durante un plazo continuado de al menos tres años.
También puede conservar la consideración de vivienda habitual aunque no se haya alcanzado ese plazo de tres años si concurren circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio. Entre los ejemplos clásicos están el matrimonio, la separación matrimonial, el traslado laboral, la obtención del primer empleo, el cambio de empleo u otras circunstancias análogas justificadas.
Además, la vivienda debe haber sido habitada de manera efectiva y permanente por el contribuyente en el plazo de doce meses desde la adquisición o desde la terminación de las obras.
La regla de los dos años anteriores a la venta
La vivienda transmitida no tiene que ser necesariamente la residencia habitual exacta en el mismo día de la venta. La normativa permite aplicar la exención cuando la vivienda transmitida constituya la vivienda habitual del contribuyente en ese momento o hubiera tenido tal consideración en cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.
Esta regla es muy importante en la práctica. Permite cubrir situaciones en las que el mayor de 65 años ha dejado de vivir en la vivienda poco antes de venderla, por ejemplo porque se ha trasladado a vivir con familiares, a una residencia, a otra vivienda más adecuada a sus necesidades o a un inmueble distinto por razones personales, familiares o de salud.
La clave es poder acreditar que la vivienda fue habitual dentro de ese periodo de dos años anteriores a la transmisión.
Venta de la vivienda habitual por un matrimonio
Cuando la vivienda pertenece a un matrimonio, hay que analizar la situación de cada cónyuge por separado. La exención se aplica individualmente a la ganancia patrimonial que corresponda a cada contribuyente.
Si ambos cónyuges son propietarios de la vivienda habitual y ambos tienen más de 65 años en el momento de la venta, la ganancia correspondiente a los dos puede quedar exenta.
Si solo uno de los cónyuges ha cumplido 65 años, la exención solo se aplicará a la parte de la ganancia que corresponda a ese cónyuge, siempre que se cumplan los demás requisitos. La parte de ganancia atribuible al cónyuge menor de 65 años no quedará exenta por esta vía, aunque podría analizarse si procede alguna otra exención, como la de reinversión en vivienda habitual.
Viviendas en copropiedad
En las viviendas compartidas entre varios propietarios ocurre lo mismo: la exención se analiza contribuyente por contribuyente. Si varios hermanos, familiares o copropietarios venden una vivienda, solo podrá aplicar la exención quien tenga más de 65 años, transmita su parte de una vivienda que para él tenga la condición de habitual y cumpla los requisitos legales.
No basta con que uno de los propietarios sea mayor de 65 años para que toda la ganancia quede exenta. La exención no se proyecta automáticamente sobre los demás copropietarios.
Venta de la nuda propiedad con reserva de usufructo
La exención también puede aplicarse cuando el mayor de 65 años transmite la nuda propiedad de su vivienda habitual y se reserva el usufructo vitalicio. Esta fórmula es frecuente cuando una persona mayor quiere obtener liquidez, ordenar su patrimonio o transmitir la propiedad a familiares o terceros, pero desea seguir viviendo en la casa mientras viva.
En ese caso, si el transmitente es titular del pleno dominio y transmite la nuda propiedad reservándose el usufructo vitalicio sobre su vivienda habitual, la ganancia patrimonial puede quedar exenta en el IRPF.
Es importante distinguir este supuesto de otro distinto: cuando el pleno dominio ya está previamente desmembrado entre un nudo propietario y un usufructuario. En estos casos, Hacienda considera que la exención no resulta aplicable a ninguno de ellos si se transmite la vivienda con esa titularidad desmembrada. Por eso conviene revisar muy bien la escritura de propiedad antes de planificar la operación.
Segundas residencias
La exención automática por mayores de 65 años no se aplica a cualquier vivienda, sino únicamente a la vivienda habitual. Por tanto, la venta de una segunda residencia, una vivienda vacía, una vivienda alquilada, una casa de vacaciones o un inmueble heredado que no haya sido vivienda habitual del contribuyente no queda exenta por esta regla.
En estos casos, si hay ganancia patrimonial, la regla general es que tribute en el IRPF. No obstante, los mayores de 65 años pueden estudiar otra vía de exención: la reinversión del importe obtenido en una renta vitalicia asegurada.
Las personas mayores de 65 años pueden dejar exenta la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de elementos patrimoniales, incluidos inmuebles que no sean la vivienda habitual, si destinan el importe obtenido a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor.
Esta exención no funciona igual que la de la vivienda habitual. Aquí sí hay reinversión obligatoria. Además, la renta vitalicia debe contratarse con una entidad aseguradora y deben cumplirse los requisitos legales y reglamentarios.
El plazo general para constituir la renta vitalicia es de seis meses desde la fecha de transmisión. La cantidad máxima cuya reinversión puede dar derecho a la exención es de 240.000 euros. Si el importe reinvertido es inferior al total obtenido en la venta, la exención será proporcional.
Esta alternativa puede ser útil cuando una persona mayor de 65 años vende una segunda vivienda, un local, acciones u otros bienes con plusvalía y quiere transformar ese patrimonio en una renta periódica. Pero exige planificación previa, porque no basta con vender y decidir más adelante sin respetar los plazos y condiciones del producto.
Diferencia entre la exención por vivienda habitual y la exención por renta vitalicia
Conviene no confundir ambas figuras. La exención por transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años se aplica por razón de edad y por la naturaleza del inmueble transmitido. Si se cumplen los requisitos, no exige reinvertir el dinero.
La exención por reinversión en renta vitalicia se aplica a mayores de 65 años que transmiten otros elementos patrimoniales, incluida una segunda vivienda. En este caso, la exención depende de que el importe obtenido se reinvierta en una renta vitalicia asegurada, dentro de plazo y con el límite legal previsto.
La primera es más sencilla y más potente. La segunda es útil, pero está sometida a condiciones adicionales.
Qué pasa si una parte de la vivienda ha estado alquilada
Los casos de alquiler parcial pueden ser delicados. Si una parte de la vivienda ha estado destinada de forma efectiva al alquiler o a una actividad económica, puede discutirse si toda la vivienda tenía carácter de habitual o solo la parte utilizada realmente como residencia del contribuyente.
En estos supuestos conviene analizar con detalle la superficie arrendada, los periodos de alquiler, el uso real de cada parte del inmueble y la documentación disponible. La exención puede quedar limitada si la Administración entiende que una parte de la vivienda no tenía la condición de habitual.
Qué documentación conviene conservar
Para aplicar la exención con seguridad, es recomendable conservar toda la documentación que permita acreditar tanto la titularidad como el carácter habitual de la vivienda. Entre los documentos más útiles están la escritura de adquisición, la escritura de venta, el certificado o volante de empadronamiento, recibos de suministros, declaraciones de IRPF anteriores, recibos del IBI, certificados de convivencia, documentación médica o asistencial si hubo traslado por razones de salud, y cualquier prueba que demuestre la residencia efectiva y permanente.
También conviene conservar facturas de mejoras, gastos de adquisición y gastos de transmisión, aunque la ganancia vaya a quedar exenta. Pueden ser relevantes si la exención solo se aplica parcialmente o si Hacienda solicita aclaraciones.
Cómo se refleja en la declaración de la renta
Aunque la ganancia esté exenta, es conveniente revisar cuidadosamente los datos fiscales y la declaración del ejercicio en el que se produce la venta. La operación puede aparecer comunicada a la Agencia Tributaria por notarios, registros u otros operadores, y debe tratarse correctamente en el programa de Renta.
El contribuyente debe asegurarse de que la transmisión queda identificada como exenta cuando proceda. No debe confundirse una ganancia exenta con una operación inexistente. La venta existe, pero la ganancia no tributa si se cumplen los requisitos.
Plusvalía municipal
La exención aquí analizada se refiere al IRPF. No debe confundirse con la plusvalía municipal, técnicamente el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Este impuesto depende del ayuntamiento correspondiente y tiene sus propias reglas, bonificaciones y supuestos de no sujeción o inexistencia de incremento de valor.
Por tanto, aunque la ganancia esté exenta en el IRPF por tratarse de la vivienda habitual de un mayor de 65 años, conviene comprobar por separado si existe obligación de presentar autoliquidación o declaración de plusvalía municipal ante el ayuntamiento.
Donación de la vivienda habitual
La exención puede operar también en transmisiones lucrativas, como una donación, siempre que se cumplan los requisitos: que el transmitente sea mayor de 65 años y que lo transmitido sea su vivienda habitual.
Ahora bien, una donación puede tener consecuencias en otros impuestos, especialmente en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones para quien recibe el inmueble, y también puede afectar a la plusvalía municipal. Por eso, antes de donar una vivienda habitual conviene estudiar la operación completa, no solo el IRPF del donante.
Errores frecuentes
Uno de los errores más habituales es pensar que cualquier venta de vivienda realizada por una persona jubilada está exenta. No es así. La exención automática se refiere a la vivienda habitual, no a cualquier inmueble.
Otro error frecuente es creer que basta con haber vivido alguna vez en la vivienda. La vivienda debe haber sido habitual conforme a los requisitos fiscales y, si ya no se vive en ella en el momento de la venta, debe haber tenido esa condición dentro de los dos años anteriores.
También es frecuente olvidar que la exención se aplica individualmente. En matrimonios, herencias o copropiedades, cada transmitente debe cumplir sus propios requisitos.
Por último, debe evitarse confundir el IRPF con la plusvalía municipal o con otros impuestos. La exención de una figura no implica necesariamente la exención de las demás.
Ejemplos prácticos
Ejemplo 1. Una persona de 70 años vende la vivienda en la que lleva residiendo veinte años. La ganancia patrimonial obtenida en el IRPF queda exenta, sin necesidad de comprar otra vivienda ni contratar una renta vitalicia.
Ejemplo 2. Un matrimonio vende su vivienda habitual. Él tiene 68 años y ella 63. Si ambos son propietarios al 50 por ciento, la parte de ganancia correspondiente al cónyuge mayor de 65 años puede quedar exenta por esta regla. La parte correspondiente al cónyuge menor de 65 años no queda exenta por edad, aunque podría estudiarse la exención por reinversión si se compra otra vivienda habitual.
Ejemplo 3. Una persona de 72 años vende una vivienda de playa que nunca ha sido su residencia habitual. La exención automática por vivienda habitual no se aplica. Si hay ganancia, tributará en el IRPF salvo que pueda acogerse, por ejemplo, a la exención por reinversión en una renta vitalicia asegurada, cumpliendo todos los requisitos.
Ejemplo 4. Una persona de 80 años transmite la nuda propiedad de su vivienda habitual y se reserva el usufructo vitalicio. Si era titular del pleno dominio y se cumplen los demás requisitos, la ganancia patrimonial puede quedar exenta en el IRPF.
Ejemplo 5. Una persona mayor se trasladó a una residencia y vendió su antigua vivienda un año después. Si la vivienda había sido su vivienda habitual y la venta se produce dentro de los dos años posteriores a haber dejado de serlo, la exención puede aplicarse, siempre que se cumplan los demás requisitos.
Lista de comprobación antes de vender
Antes de firmar la venta conviene comprobar lo siguiente:
Si el vendedor ha cumplido 65 años en la fecha de transmisión.
Si la vivienda es su vivienda habitual o lo fue en cualquier día de los dos años anteriores a la venta.
Si puede acreditar la residencia efectiva y permanente.
Si la titularidad está clara: pleno dominio, copropiedad, usufructo o nuda propiedad.
Si todos los vendedores cumplen los requisitos o solo alguno de ellos.
Si la vivienda ha estado alquilada total o parcialmente.
Si existen otros impuestos asociados, especialmente plusvalía municipal.
Si, en caso de no ser vivienda habitual, interesa estudiar la reinversión en renta vitalicia.
Si la operación debe reflejarse correctamente en la declaración de la renta.
Si conviene obtener asesoramiento fiscal antes de firmar, especialmente en operaciones con usufructo, donaciones, copropiedades, herencias o traslados recientes de domicilio.
