La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) ha confirmado que un registrador puede suspender la inscripción de la compraventa de una vivienda arrendada si no se acredita el contenido de las notificaciones relativas a los derechos de tanteo y retracto dirigidas al inquilino. En su resolución de 24 de junio de 2026, publicada en el «Boletín Oficial del Estado» (BOE) el lunes 19 de octubre de 2026, desestima el recurso de la sociedad compradora y confirma la calificación del registrador de la propiedad de Almería n.º 5.
El caso se refiere a una vivienda arrendada en Almería cuya venta se formalizó en una escritura de 18 de marzo de 2025, junto con otras fincas de varias sociedades vendedoras. Para acreditar la notificación previa al inquilino, la escritura incorporaba un documento expedido por la propia parte vendedora y el justificante de entrega de Correos, pero no una certificación del contenido de la comunicación. Tras la venta, la compradora envió al inquilino un burofax con un testimonio notarial que recogía los datos esenciales de la operación, en lugar de una copia de la escritura.
Avisos al inquilino que puedan probarse
El criterio de la DGSJFP exige que vendedor y comprador conserven prueba fehaciente del contenido de las notificaciones al inquilino. No basta con acreditar su entrega. Antes de la venta, debe acreditarse qué se notificó para que el arrendatario pudiera ejercer el derecho de tanteo, por ejemplo mediante un burofax con certificación de contenido. Después de la venta, la notificación a efectos del retracto debe ir acompañada de una copia de la escritura, íntegra o parcial; no es suficiente un testimonio que recoja los datos básicos de la operación.
Si no se acredita el cumplimiento de estas exigencias, el registrador puede suspender la inscripción, como ocurrió en este caso. La compraventa no podrá inscribirse mientras no se subsane el defecto o una resolución judicial permita su inscripción.
Qué exige la ley para el tanteo y el retracto
El artículo 25.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos exige que el arrendador notifique de forma fehaciente al inquilino su decisión de vender, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión, para que pueda ejercer el derecho de tanteo. La DGSJFP recuerda que esta notificación debe cumplir su finalidad, que es garantizar que el inquilino conozca efectivamente las condiciones de la venta, no limitarse a un trámite formal. La cuestión no es la fehaciencia del envío por Correos, sino la acreditación de su contenido. Un burofax con certificación de contenido «habría permitido acreditar» la notificación.
Para la notificación posterior a la venta, a efectos del retracto, el artículo 25.3 exige que el comprador comunique de forma fehaciente al arrendatario las condiciones esenciales de la compraventa mediante la entrega de una copia de la escritura. En este caso, el testimonio remitido identificaba al notario, el número de protocolo, la fecha, las partes, la finca y el precio, pero no incluía una copia de la escritura. La DGSJFP lo considera insuficiente pues obligaría al inquilino a acudir a la notaría para conocer las demás condiciones pactadas.
Cómo entregar la copia de la escritura
La resolución rechaza también la objeción relativa a la protección de datos, dado que la ley arrendaticia exige entregar al inquilino una copia de la escritura. Para conciliar ambas exigencias, recuerda que el notario puede optar por una copia autorizada parcial, que omita únicamente los datos de las fincas no afectadas por el derecho de adquisición preferente, haciendo constar bajo su responsabilidad que en lo omitido no hay nada que amplíe, restrinja, modifique o condicione lo inserto.
También puede expedir una única copia, en papel o electrónica con código seguro de verificación. En ambos casos, la resolución prevé que el propio notario notifique la copia de forma fehaciente, en los términos de los artículos 202 a 204 del Reglamento Notarial.
Quienes estén legitimados pueden impugnar la resolución ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia donde se encuentra el inmueble. El plazo es de dos meses desde su notificación y el procedimiento se tramita por las reglas del juicio verbal, conforme a los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. La resolución confirma la suspensión de la inscripción.
